Wer in Deutschland ein Haus bauen möchte, der ist zwingend auf die Zusammenarbeit mit einer Baufirma angewiesen. Hat man sich erst einmal mit dem Thema beschäftigt, wird man schnell feststellen, dass die Auswahl an Baufirmen nahezu unerschöpflich ist. Bauherren stellen sich berechtigterweise die Frage, worauf bei der Suche zu achten ist. Schließlich soll sichergestellt sein, dass man mit einem seriösen Unternehmen zusammenarbeitet. Wir haben zu diesem sehr wichtigen Thema recherchiert und möchten Baufamilien mit diesem Ratgeber den einen oder anderen wichtigen Tipp rund um den Hausbau an die Hand geben.

Kurz & Knapp: Das Wichtigste

Baufirma – Definition und Grundbegriffe

• Definition von Baufirma: Bei einer Baufirma handelt es sich um ein Unternehmen aus der Bauwirtschaft. Neben den verschiedenen Leistungen aus dem Hoch- und Tiefbau werden auch Leistungen aus dem Bauwesen erbracht. Unter Bauleistungen sind alle Arbeiten zu verstehen, die sich mit der Herstellung, Instandhaltung oder Änderungen von Bauwerken beschäftigen. In Deutschland bestimmt der Umfang der Leistungen die Art des Bauunternehmens. Es wird unterschieden zwischen dem Fachunternehmen, welches nur für ein Gewerk zuständig ist, dem Generalunternehmen, das sich um alle Gewerke kümmert, und dem Totalunternehmen, welches sich zusätzlich um die Planungsleistungen kümmert. Es gibt aber auch noch Subunternehmen (Nachunternehmen). Diese übernehmen Leistungen im Auftrag eines anderen Bauunternehmens. In der Branche ist auch oft von einem Generalübernehmer die Rede. Dieser erbringt keine eigenen Leistungen, sondern lässt alle Arbeiten rund um ein Bauvorhaben von anderen Firmen ausführen.
• Aufgaben und Verantwortung: Das Bauunternehmen hat sich auf das Durchführen verschiedener Bauarbeiten rund um die Errichtung von Bauwerken oder im Straßen- und Brückenbau spezialisiert. Je nach Fachgebiet des Unternehmens unterscheiden sich die Aufgaben. Während die einen sich um das Bauen von Wohngebäuden kümmern, sind andere wiederum für Wasserbauwerke oder für Straßen und Ähnliches zuständig. Grundsätzlich tragen die Bauunternehmen Verantwortung für alle fachlichen Gewerke, die in ihren Bereich fallen.

Typen von Baufirmen

• Generalunternehmer: In der Regel werden sämtliche Bauleistungen rund um die Errichtung eines Bauwerks von einem Generalunternehmer (GU) erbracht. Das Bauwerk wird vom GU üblicherweise schlüsselfertig erstellt. In Fachkreisen ist die Rede von Schlüsselfertigbau. Einzelne Gewerke werden dabei an einen Subunternehmer übergeben, der in der Regel mit dem Generalunternehmen zusammenarbeitet oder in der Region ansässig ist.
• Generalübernehmer: Der Generalübernehmer (GÜ) wird auch als Bauträger bezeichnet. Im Rahmen seiner Arbeit realisiert er komplette Bauprojekte selbst. Bauinteressenten hilft er bei der Suche nach einem passenden Grundstück, vermittelt die Grundstücke und bebaut diese anschließend mit eigenen Mitarbeitern.
• Handwerksbetriebe: Es handelt sich hierbei um eine rechtliche Einheit, die in die Handwerksrolle oder in das Verzeichnis der Gewerbe eingetragen ist. Der Handwerksbetrieb grenzt sich durch bestimmte berufliche Tätigkeiten ab.
• Architekt: Neben den klassischen Bauunternehmen können Baufamilien auch einen Architekten mit dem Hausbau beauftragen. Der Architekt übernimmt dabei die Funktion eines Generalunternehmens und begleitet das komplette Bauvorhaben. In der Regel arbeitet der Architekt Hand in Hand mit einem Bauleiter, der sich um die Koordination auf der Baustelle kümmert, während der Architekt das Projekt plant.

Wie finde ich die richtige Baufirma?

Für Bauherren ist dies eine wichtige Frage, denn die Möglichkeiten der Suche sind breit gestreut.

Recherchequellen

• Online-Suchplattformen: Baufamilien haben die Möglichkeit, interaktiv nach Informationen rund um das Bauunternehmen zu suchen. Die entsprechenden Daten der Bauunternehmen werden auf Online-Datenbanken gesammelt, sodass Bauinteressenten alle Informationen auf einen Blick bekommen.
• Empfehlungen von Freunden und Familie: Im Freundes- oder Verwandtenkreis können Baufamilien sich nach Bauunternehmen erkundigen. Dabei können gezielt Fragen zur Zusammenarbeit und Zufriedenheit gestellt werden. Vielfach ist so von Anfang an eine gewisse Vertrauensbasis vorhanden.
• Branchenverzeichnisse: Neben den verschiedenen Anzeigen in der Tagespresse oder im Internet haben sich Branchenverzeichnisse für die Suche bestens bewährt. Nicht selten werben Bauunternehmen mit Fotos von bereits erstellten Referenzobjekten, sodass es möglich ist, sich einen ersten Eindruck zu verschaffen.

Online-Bewertungen und Foren

• Bewertungskriterien: Ehemalige Kunden nutzen die Möglichkeit, ihre Erfahrungen mit der Baufirma anderen Bauinteressenten mitzuteilen. Dabei geht es in erster Linie um die Zusammenarbeit und die Professionalität des Unternehmens.
• Zuverlässigkeit der Bewertungen: Baufamilien sollten aber nicht nur auf Bewertungskriterien bauen, denn diese müssen nicht zwingend der Wahrheit entsprechen. Wichtig ist daher, dass die verschiedenen Bewertungen auf Zuverlässigkeit überprüft werden. Aus diesem Grund sollte nach Möglichkeit nur auf renommierten Bewertungsplattformen nach Bewertungen über ein Unternehmen gesucht werden.

Besuch von Baustellen

• Vorteile des Baustellenbesuchs: Wenn möglich, sollten Referenzobjekte direkt besichtigt werden. So besteht die Möglichkeit, sich direkt mit dem Bauherren auszutauschen. Im persönlichen Gespräch erfahren angehende Baufamilien oft mehr als über jede Plattform und jede Werbeanzeige.
• Worauf man achten sollte: Beim Besuch einer Baustelle ist es wichtig, auch auf kleinste Details zu achten. Wie sind die einzelnen Arbeiten organisiert und wie gehen die Menschen miteinander um? Sehr wichtig ist auch das persönliche Gespräch mit den Verantwortlichen auf der Baustelle, denn so lässt sich ein erster Eindruck rund um das allgemeine Know-how gewinnen.

Kriterien zur Auswahl einer Baufirma

Beim Bau eines Hauses möchten Baufamilien nichts falsch machen, denn es handelt sich in der Regel um eine Investition in die Zukunft. Die folgenden Kriterien sollen bei der Auswahl der Baufirma eine erste Hilfe darstellen.

Erfahrungen und Referenzen

Gerade in der Baubranche sind die Erfahrungen von Kunden aus der Vergangenheit wichtig und können einen ersten Eindruck zur Baufirma vermitteln. Es lohnt sich also durchaus bei Freunden, Bekannten und in der Familie nach den Erfahrungen mit einer Baufirma zu fragen. Wichtig sind dabei nicht nur die Planung, sondern auch die Fertigstellung des Hauses. Dabei muss auch die Frage geklärt werden, ob das Bauunternehmen mit Subunternehmen zusammenarbeitet, die verschiedene Gewerke im Auftrag erstellen. Zu den wesentlichen Referenzen zählen auch die Reputation, also der gute Ruf der Unternehmen am Markt. Wenn möglich, sollten Referenzobjekte angeschaut werden. Baufamilien können so erkennen, ob die Projekte ihren Wünschen und Vorstellungen entsprechen und ob mit der Baufirma eine Basis zur Zusammenarbeit gefunden werden kann.

Zertifizierungen und Qualifikationen

In der Baubranche gibt es eine Vielzahl von Zertifizierungen und Qualitätssiegeln. Diese bieten eine erste Orientierung bei der Wahl der Baufirma. Eines der bekannten Siegel ist das QDF-Siegel (Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau e. V.). Es handelt sich dabei um einen Zusammenschluss von 48 Fertighausanbietern von Häusern in Holzbauweise. Generell wird das QDF-Siegel nur Bauunternehmen verliehen, die die strengen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) rund um den Wärmeverlust der Gebäudehülle um mindestens 25 % unterschreiten und somit die Förderkriterien der KfW-Bank erfüllen.

Ein weiteres Qualitätssiegel ist das QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude). Entwickelt wurde das Siegel vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Damit wird auf der einen Seite das einheitliche Verständnis für Nachhaltigkeit gefördert und auf der anderen Seite die rechtssichere Grundlage für die Vergabe von Fördermitteln geschaffen.

Versicherungsschutz

• Haftpflichtversicherung: Bauunternehmen sollten über eine Betriebshaftpflichtversicherung mit Umweltdeckung verfügen. Auch wenn eine solche Versicherung in Deutschland nicht Pflicht ist, so ist sie dennoch wichtig, um bei Schäden die Dritten entstehen entsprechend abgesichert zu sein.
• Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung ist relevant, um beim Hausbau vor unvorhersehbaren Schäden abgesichert zu sein. Die Bauleistungsversicherung bietet dem Bauunternehmen finanzielle Sicherheit am Bau während der kompletten Bauphase bis zur endgültigen Übergabe des Hauses.
• Weitere relevante Versicherungen: Dazu zählt unter anderem die Fertigstellungsversicherung, die jedes seriöse Bauunternehmen haben sollte. Im Falle einer Insolvenz wird die Baufirma abgesichert. Nicht jedes Bauunternehmen bekommt eine Fertigstellungsversicherung, denn die Versicherungsgesellschaften prüfen sehr genau, ob es bei der Baufirma erste Anzeichen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit gibt. Ist dies der Fall, dann erhält das Bauunternehmen einen solchen Versicherungsschutz nicht.

Preis-Leistungs-Verhältnis

• Vergleich von Kostenvoranschlägen: Baufamilien sollten sich von den infrage kommenden Bauunternehmen einen Kostenvoranschlag zum Vergleichen anfordern. Liegen die Kostenvoranschläge vor, sollten dies von der Baufamilie sehr genau verglichen und überprüft werden. Dabei geht es in erster Linie nicht nur um den Preis rund um den Bau. Vielmehr müssen die verschiedenen Leistungen miteinander verglichen werden. Sollten Unsicherheiten bestehen, ist es ratsam, sich von einem Experten der Baubranche beraten zu lassen.
• Erkennen von versteckten Kosten: Gerade im Kleingedruckten des Angebots können sich unliebsame Überraschungen verstecken. Die Rede ist hier von versteckten Kosten, die für die Baufamilie meistens hohe Zusatzkosten bedeuten. Da versteckte Kosten nicht zwingend Bestandteil eines Angebots sein müssen, damit dies auf den ersten Blick attraktiv wirkt, lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Für interessierte Häuslebauer bedeutet dies, dass sie stets einen Blick auf das verwendete Material und auf die Ausführungsqualität werfen sollen. Nur wenn dies mit den eigenen Wünschen und Vorstellungen übereintrifft, kann davon ausgegangen werden, dass das Angebot seriös ist.

Verträge mit Baufirmen

• Vertragsarten: Der Generalunternehmervertrag ist ein Werkvertrag und somit eine gesonderte Form des Bauvertrags. Das beauftragte Generalunternehmen muss als Auftragnehmer alle Bauleistungen des Bauherrn (Auftraggeber) erbringen. Zur Unterstützung bei den verschiedenen Gewerken wird das Generalunternehmen ein oder mehrere Subunternehmen engagieren. Dagegen handelt es sich beim Einzelgewerkvertrag um einen Handwerkervertrag, der auch als Bauvertrag mit Verbrauchern bezeichnet wird. Der Einzelgewerkvertrag wird für verschiedene Handwerkerleistungen mit der Baufamilie geschlossen.
• Wichtige Vertragsbestandteile: Zu den wichtigen Vertragsbestandteilen, die ein Bauvertrag enthalten muss, zählen nicht nur die Nennung der Vertragsparteien, sondern auch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Die AGB richten sich nach den BGB-Vorgaben sowie der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB. Zum Bauvertrag gehört eine vollständige Leistungsbeschreibung, zu der auch die Übergabe der technischen Unterlagen gehört. Ebenso wichtig sind die verschiedenen Protokolle rund um die vorvertraglichen Gespräche und die dazugehörigen Pläne sowie Zeichnungen.
• Änderungen und Zusatzvereinbarungen: Im Vertrag muss die Vorgehensweise zur Realisierung der Bauleistungen geklärt werden. Dazu gehört auch, wer die Risiken bei eventuellen Änderungen trägt. Grundsätzlich muss sich das Bauunternehmen verpflichten, ein bestimmtes Leistungsspektrum zu übernehmen und einen verbindlichen Terminplan einzuhalten. In diesem Zusammenhang wird auch ein Entgelt festgesetzt. Der Bauherr muss sich im Gegenzug verpflichten, die erbrachten Bauleistungen abzunehmen und die Bezahlung gemäß den Zahlungsvereinbarungen vorzunehmen.

Bauzeitenplan und Meilensteine

• Erstellung eines Bauzeitenplans: Der Bauzeitenplan ist fester Bestandteil der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und wird in der Leistungsphase 2 geregelt. Aus diesem Grund müssen Architekten bzw. Bauleiter den Bauzeitenplan beim Hausbau erstellen, wenn dieser als Bestandteil im Bauvertrag vereinbart wurde.
• Meilensteine: Rund um den Hausbau gibt es eine Vielzahl von Meilensteinen, an denen Baufamilien sich orientieren können. Den Beginn macht die Planungsphase, bei der alle Weichen für den Hausbau gestellt werden. Im Anschluss daran folgt die Bauphase mit Rohbau und Innenausbau. Nach der Bauphase erfolgt die Bauabnahme, welche nochmals in zwei Phasen aufgeteilt ist. Im ersten Schritt erfolgt die Begehung mit den Handwerkern, um eventuelle Baumängel zu entdecken und zu beheben. Der zweite Schritt ist die behördliche Bauabnahme durch das Bauamt oder die Bauaufsichtsbehörde. Nach dem erfolgreichen Absolvieren der Bauabnahme steht dem Einzug der Familie in das neue Haus nichts mehr im Weg.
• Umgang mit Verzögerungen: Es gibt eine Vielzahl von Gründen, warum es beim Hausbau zu Verzögerungen kommen kann. Neben der falschen Terminplanung, können auch ein finanzieller Engpass, schlechtes Wetter oder gar Kommunikationsprobleme der Menschen auf der Baustelle dazu führen. Je nach Art der Verzögerung kann die Baufamilie das Gespräch mit dem verantwortlichen Bauleiter suchen und eine Frist zur Fertigstellung setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, bleibt der Baufamilie nur der Weg zu einem Anwalt, der das Bauunternehmen mit einem Mahnschreiben in Verzug setzt.

Qualitätssicherung und Abnahme

• Qualitätskontrollen: Die Qualitätskontrollen erfolgen in Deutschland gemäß ISO 9001:2015 und sind in interne und externe Qualitätskontrollen unterteilt. Im Rahmen der internen Kontrollen finden regelmäßig Audits der Bauunternehmen statt, um den Qualitätsstandard zu überprüfen und eventuell zu verbessern. Zu den externen Kontrollen werden Gutachter hinzugezogen, die die Qualitätssicherung garantieren können. Unter anderem wird dabei überprüft, ob die Beteiligten auf den Baustellen sowie die Geräte und die Hilfsmittel gemäß den Vorgaben eingesetzt werden, ohne dass dabei Grenzwerte überschritten werden.
• Abnahmeprotokoll: Mit dem Abnahmeprotokoll werden die im Vertrag vereinbarten Leistungen beim Hausbau überprüft und dokumentiert. Das Abnahmeprotokoll muss schriftlich fixiert werden.
• Gewährleistung und Mängel: Gemäß dem Vertrag haften Bauunternehmen in einem vereinbarten Gewährleistungszeitraum. Sofern keine individuellen Fristen vereinbart wurden, gelten die folgenden Fristen nach der Bauabnahme. 5 Jahre nach BGB, 4 Jahre nach VOB und 3 Jahre nach ABGB.

Kosten und Finanzierung

• Kostenübersicht: Anhand der Kostenübersicht ist es Baufamilien möglich den Hausbau konkret zu planen und es kommt nur selten zu negativen Überraschungen, die wiederum die Finanzierung gefährden können.
• Finanzierungsmöglichkeiten: Neben Eigenkapital stehen Baufamilien verschiedene Varianten der Baufinanzierung zur Verfügung. Bevor eine Entscheidung für eine Baufinanzierung getroffen wird, ist es wichtig, dass alle möglichen Förderprogramme ausgeschöpft werden, denn diese reduzieren den Baukredit.
• Kostenkontrolle: Mittels der Kostenkontrolle ist es Baufamilien möglich, die jeweiligen Kostenstellen zu überprüfen und bei einer Kostenüberschreitung sofort einzugreifen.

Fehler, die man vermeiden sollte

Damit der Hausbau ohne größere Probleme vonstattengehen kann, sollten bereits im Vorfeld einige Fehler vermieden werden. Ganz wichtig in diesem Zusammenhang ist die Kommunikation mit den Ansprechpartnern auf der Baustelle. Dabei sollten die Gespräche zwischen den Vertragsparteien stets auf Augenhöhe geführt werden, damit es nicht zu Missverständnissen kommt. Des Weiteren müssen sowohl Architekten als auch Handwerker und die Baufamilie offen für Kritik und Anregungen sein. Hilfreich kann es unter anderem sein, wenn sowohl die Architekten als auch die Bauunternehmen aus der Region kommen. Dies vermeidet lange Anfahrtswege und somit auch Kosten.

Fazit

Das richtige Bauunternehmen für das neue Haus ist nicht immer leicht zu finden. Generell machen sich aber die Mühe und Ausdauer bezahlt, da Baufamilien grundsätzlich nur einmal in ihrem Leben in den Hausbau investieren und sich wünschen, dass alles problemlos abläuft. Die Familien sollten sich auf keinen Fall zur Unterschrift unter den Vertrag mit dem Bauunternehmen drängen lassen. Im Zweifelsfall sollte immer ein Experte zurate gezogen werden.

FAQ zum Thema Baufirma