Damit es beim Hausbau nicht zu unschönen Überraschungen kommt, sollten Baufamilien diesen nicht nur exakt planen, sondern nach Möglichkeit vor Baubeginn ein Baugrundgutachten in Auftrag geben. Sicherlich verursacht ein solches Bodengutachten erst einmal zusätzliche Kosten, doch diese amortisieren sich schnell wieder, wenn dadurch Schäden am Haus wie Risse durch Setzungen und dergleichen vermieden werden können. Der folgende Artikel soll eine Reihe von Fragen rund um das Baugrundgutachten beantworten.

Kurz & Knapp: Das Wichtigste

Was ist ein Baugrundgutachten?

Im Zusammenhang mit dem Baugrundgutachten fallen oftmals auch Bezeichnungen wie geologischer Bericht oder Gründungsgutachten. Im Grunde genommen handelt es sich dabei um dasselbe. Durch die geoanalytische Untersuchung des Bodens weiß der Bauherr, ob es zu Wechselwirkungen zwischen dem Erdreich und seinem geplanten Haus, der Bebauung in der Nachbarschaft oder gar dem Grundwasser kommen kann. Kein Bodengutachter kann ohne das erwähnte Gründungsgutachten sicher sagen, ob das Baugrundstück sich für den Bau des Eigenheims eignet – selbst dann nicht, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft bereits gebaut wurde. Das Gutachten zeigt Verbesserungsmaßnahmen des Bodens, sodass die Bebaubarkeit des Grundstücks deutlich verbessert werden kann. So kann unter anderem schon im Vorfeld eine Aussage getroffen werden zu einem möglichen Keller. Das Baugrundgutachten ist für jeden Hausbau die Basis, die auf keinen Fall vernachlässigt werden sollte. In diesem Zusammenhang möchten wir Baufamilien auf das Geologen-Bodengutachten des Unternehmens Clayton verweisen. 

Warum ist ein Baugrundgutachten wichtig?

Durch das Bodengutachten und der dazugehörigen Analyse des Bodens können von Anfang an Risiken beim Hausbau bzw. Schäden am Traumhaus vermieden werden. Bei den Schäden geht es in erster Linie um Risse, die durch Setzungen, Absackungen und Feuchtigkeit entstehen. In Fachkreisen ist dabei die Rede vom Baugrundrisiko. Treten solche Schäden bereits beim Bau auf, hat dies meist den sofortigen Baustopp zur Folge. Für die Baufamilie bedeutet dies nicht nur Ärger durch die Verzögerung, sondern oftmals auch deutliche Mehrkosten.

Mit einem Baugrundgutachten bekommen Bauherren mehr Planungssicherheit beim Bauen und somit auch bei den Kosten. Gleichzeitig ist das Bodengutachten eine rechtliche Absicherung, wenn es zu Folgeschäden kommen sollte.

Für den Statiker sind die Daten aus dem Baugrundgutachten für die Planung essenziell wichtig. Er kann so das Fundament und die Bodenplatte berechnen. Grundsätzlich werden Statiker für ihre Berechnungen haftbar gemacht, was somit auch erklärt, wie wichtig die Informationen aus dem Gutachten für ihn sind. Nimmt er die Berechnungen für Fundament und Bodenplatte ohne die Informationen aus dem Gutachten vor, dann handelt er grob fahrlässig.

Nur durch das Baugrundgutachten bekommen Baufamilien über die Bodenbeschaffenheit Klarheit. Sie sollten sich nicht täuschen lassen, wenn in der Nachbarschaft bereits gebaut wurde, denn die Bodeneigenschaften können sich auf kleinstem Raum ändern, sodass auf dem direkt angrenzenden Nachbargrundstück der Bau möglich war, während der eigene Grund nicht zum Bauen geeignet ist. Baufamilien sollten immer dann misstrauisch werden, wenn der Architekt oder das Bauunternehmen behaupten, dass der Bau auch ohne Baugrundgutachten möglich ist, da in der Region schon mehrfach ohne Probleme gebaut wurde. Vielfach versuchen Bauunternehmen so die bauordnungsrechtliche Pflicht zu umgehen, indem sie sagen, der Baugrund ist bebaubar. Bauherren sollten immer auf Nummer sicher gehen und das Bodengutachten in Auftrag geben. Die Baugrunduntersuchung hilft ihnen beim Hausbau auf der einen Seite Geld zu sparen und auf der anderen Seite die Nerven zu schonen.

Arten von Baugrundgutachten

Wer sich mit dem Thema erst einmal beschäftigt hat, wird schnell feststellen, dass es verschiedene Baugrundgutachten gibt. Doch worin liegt wirklich der Unterschied? Wir haben dazu recherchiert.

Bodenuntersuchung

Bei der üblichen Bodenuntersuchung handelt es sich in der Regel um das sogenannte Standardgutachten. Dabei wird die Beschaffenheit des Erdreichs analysiert, um den Boden in seine bodenmechanische Struktur einordnen zu können. Das Gutachten gibt Informationen zu den relevanten Daten wie zum Beispiel Tragfähigkeit des Bodens oder Wasserverhältnisse, um die statischen Berechnungen durchzuführen. Diese wiederum sind essenziell für die Standfestigkeit des Hauses.

Geotechnisches Gutachten

Ein geotechnisches Gutachten muss immer dann erstellt werden, wenn im Vorfeld schon bekannt ist, dass das Grundstück in einem gefährdeten Gebiet liegt. Zu einem gefährdeten Gebiet zählen bekannte Erdrutsche, Hochwasser sowie Vulkane. Des Weiteren ist das geotechnische Gutachten erforderlich, wenn ein komplexes Bauwerk erstellt werden soll.

Umweltgutachten

Die Bezeichnung für das Umweltgutachten ist oft auch Altlastengutachten. Der Baugrund soll damit auf mögliche Schadstoffbelastungen durch Altlasten untersucht werden. Dies ist üblicherweise der Fall, wenn der Grund im Vorfeld industriell genutzt wurde oder gar eine Tankstelle sich darauf befand. Anhand der Ergebnisse können die notwendigen Sanierungs- und Verbesserungsmaßnahmen im Boden starten, um die Baugrundrisiken zu senken.

Hydrogeologisches Gutachten

Anhand eines solchen Baugrundgutachtens werden die Boden- und Grundwasserverhältnisse auf einem Grundstück beschrieben, um sicher sagen zu können, ob eine Versickerung möglich ist. Es werden Angaben gemacht, in welcher Art eine Versickerungsanlage gebaut werden muss und wie groß die Anlage sein sollte.

Vielfach ist das hydrogeologische Gutachten Voraussetzung für die Erteilung einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Die entsprechenden Bodenuntersuchungen müssen in jedem Fall vor Baubeginn durchgeführt werden.

Durchführung des Baugrundgutachtens

• Vorbereitung: Im Vorfeld beauftragen Baufamilien ein spezielles Fachbüro und klären mit dem Sachverständigen die Eckpunkte rund um die Baugrunduntersuchung ab. Damit eine Baugrunduntersuchung stattfinden kann, muss sichergestellt werden, dass der Bodengutachter freien Zugang zum abgesteckten Grundstück hat. Grundsätzlich muss das Baugrundstück erschlossen sein und es muss frei von hohem Bewuchs sein.
• Untersuchung und Probenahme: Der Bodengutachter wird im Rahmen von verschiedenen Feldtests mehrere fünf bis sechs Meter tiefe Kernbohrungen durchführen lassen, um Bodenproben entnehmen zu können. Ebenfalls möglich sind auch Rammsondierungen und Rammkern-Bohrungen. Bei den Rammsondierungen wird unterschieden zwischen einfachen und schweren Rammsondierungen. Gemäß DIN EN ISO 22476-2 lässt sich so die Lagerungsdichte, also die Tragfähigkeit der Kiese und des Sandes bewerten.
• Auswertung und Analyse: Im Labor werden anhand der Bodenproben, bodenmechanische und chemische Analysen durchgeführt. Je nach Bauvorhaben und Boden müssen die Analysen angepasst werden. Dazu wird das Erdreich gesiebt, umso Aufschluss über die Korngrößenverteilung zu bekommen. Die chemische Analyse wird immer dann nötig, wenn mit einer Belastung im Boden zu rechnen ist oder gar ein Verdacht besteht. Sobald die Tests ausgewertet sind, kann das Gutachten erstellt werden. Baufamilien erhalten Kenntnis über den Aufbau des Baugrunds. Dazu zählen Bodenart und Bodenkennwerte sowie die bodenmechanischen Eigenschaften. Des Weiteren zählen dazu die Standsicherheit von Böschungen, Grundwasservorkommen, Versickerung von Oberflächenwasser und eine eventuelle Zuordnung zu einer Erdbebenzone. Der Baugrundgutachter kann konkrete Gründungsempfehlungen aussprechen. Dies bedeutet, dass er der Baufamilie zu einer Drainage oder zum Einbau einer weißen Wanne raten kann.

Inhalte eines Baugrundgutachtens

Der Sachverständige für Geotechnik analysiert die Ergebnisse des Baugrundgutachtens und kann dem Bauherren wichtige Erkenntnisse mitteilen, die unbedingt beim Hausbau beachtet werden sollten.

Bodenbeschreibung sowie Tragfähigkeit des Untergrunds

Im Baugrundgutachten werden die verschiedenen Bodenarten und Bodenschichten beschrieben. Besteht zum Beispiel ein Grund aus Torf oder Wiesenkalk, dann ist er nicht zum Bebauen geeignet. Bei weichem Lehm, Braunkohle oder Erde mit einem hohen humosen Anteil führt es oft zu Setzrissen am Bauwerk. Aus diesem Grund eignen sich diese Böden auch weniger zum Bebauen. Sehr gut als Baugrund geeignet sind Böden aus Sanden oder dicht gelagertem Kies.  

Mit dem Bodengutachten bekommen Baufamilien Hinweise zur Bodenklasse, welche für die Bauwerk-Dauer, die Baukosten und die architektonischen Möglichkeiten von großer Bedeutung ist. Die Bodenklasse bestimmt unter anderem die Kosten für den Aushub, weshalb es sieben verschiedene Bodenklassen gibt. Auch als Laie lässt sich erkennen, dass ein Boden der Bodenklasse 3 sich einfacher bearbeiten lässt als Böden der Bodenklassen 4 bis 7. Aus diesem Grund werden vielfach Böden von Baufirmen in die Bodenklasse 3 eingeordnet, selbst dann, wenn kein Bodengutachten vorliegt.

Wasserverhältnisse

Neben dem Grundwasserspiegel erfahren Bauherren auch, ob es auf dem Baugrundstück auch Grundwasser in tieferen Erdschichten gibt, denn dies kann zu Schäden am Haus führen. Auch wenn das Grundwasser generell sehr hoch ist oder Sickerwasser nicht richtig ablaufen kann, sollten Bauherren vorsichtig sein.

Umweltbelastungen

Bauherren bekommen durch das Baugrundgutachten Informationen zu Verunreinigungen oder sonstigen Stoffen im Boden. Dies ist sehr oft der  Fall, wenn der Grund im Vorfeld gewerblich genutzt wurde. In einem solchen Fall muss ein großflächiges Flächenrecycling vorgenommen werden. Wurde das Grundstück in der Vergangenheit vom Militär genutzt oder befand sich eine Tankstelle darauf, ist in der Regel mit Altlasten zu rechnen. Sehr oft werden auch Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg gefunden. Die Beseitigung ist sowohl zeit- als auch kostenintensiv. Für Grundstücke, die sich in einer als verdächtig ausgewiesenen Zone befinden, besteht üblicherweise eine Sondierungspflicht, die ebenfalls sehr kostspielig ist.

Kosten und Zeitaufwand

Der Zeitaufwand für ein Baugrundgutachten kann zeitlich gut eingegrenzt werden, wenn es nicht zu Problemen beim  Baugrund kommt. Anders sieht es bei den Kosten aus, denn diese sind von verschiedenen Faktoren abhängig.

Kosten für ein Baugrundgutachten

Für ein Baugrundgutachten sollte mit Kosten von 1.000 bis 2.500 Euro kalkuliert werden. Grundsätzlich sind die Kosten für ein Bodengutachten von der Größe des Grundstücks, dem Baugebiet und dem Aufwand für die Analyse im Labor abhängig.

Als Anfangspreis wird üblicherweise pro Quadratmeter Grundfläche ein Preis von 5 Euro berechnet. Für ein Gutachten bei einem Bauvorhaben mit Keller erhöhen sich die Kosten für das Baugrundgutachten um ca. 15 bis 20 %.

Generell sollten Baufamilien für ein Standardgutachten mit Kosten von ca. 1.000 Euro rechnen. Bei Problemen mit dem Grund und somit auch für weiterführende Untersuchungen können die Kosten auf rund 2.500 Euro ansteigen.

Sicherlich erscheinen die Zusatzkosten für das Baurundgutachten zu Anfang sehr hoch. Baufamilien sollten sich jedoch bewusst machen, dass die Kosten für Schäden durch eine fehlerhafte Abdichtung und falsche Gründung deutlich höher liegen können.

Von Baugrundgutachter zu Baugrundgutachter kommt es oftmals zu Preisdifferenzen für das Bodengutachten. Nicht selten handelt es sich dabei um einige hundert Euro. Baufamilien sollten aus diesem Grund verschiedene Angebote einholen und diese vergleichen. Dabei sollten sie aber nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Qualität des Gutachtens achten. Es gibt Baugrundgutachter, die schreiben nur ein paar Seiten, während andere wiederum fast ein ganzes Buch erstellen, um die Analyse zu untermauern. Zur eigenen Sicherheit sollten Baufamilien sich bereits erstellte Gutachten anschauen, um dann eine endgültige Entscheidung treffen zu können.

Zeitlicher Aufwand

Grundsätzlich kann ein Baugrundgutachten nicht innerhalb von wenigen Stunden erstellt werden. Im Schnitt dauern die Bohrarbeiten und die Probenentnahmen auf dem Grundstück nur wenige Stunden. Baugrundachter planen dafür ca. 3 Stunden. Erst die detaillierte Bodenuntersuchung im Labor inklusive der schriftlichen Ausarbeitung erfordert Zeit. Baufamilien sollten dafür zwischen 1 und 2 Wochen einplanen. Sollten in den Proben und bei den Untersuchungen Schadstoff gefunden werden, dann verlängert sich die Zeit, bis das Baugrundachten zur Verfügung steht.

Einfluss auf die Bauplanung

Das Baugrundgutachten hat großen Einfluss auf die Bauplanung und die daraus resultierenden Baukosten. Baufamilien sollten hierbei nicht am falschen Ende sparen, denn auftretende Schäden können nicht nur zum Baustopp, sondern auch im schlimmsten Fall zur Unbewohnbarkeit des Traumhauses führen.

Ergebnisse und ihre Auswirkungen

Durch die Ergebnisse aus dem Baugrundgutachten können Baufamilien die Bauplanung entsprechend anpassen. Dies bedeutet, dass sowohl das Fundament als auch die Bodenplatte an den Baugrund angepasst werden kann, was im weiteren Verlauf auch für die Bauweise gilt.

Risikoanalyse

Mit einem Baugrundgutachten lassen sich die verschiedenen Risiken rund um das Bauen minimieren. Dadurch können bauliche Schäden an einem Haus bereits im Vorfeld vermieden werden. Baufamilien sind mit einem Baugrundgutachten stets auf der sicheren Seite, denn der Baugrundgutachter wird Empfehlungen zur Minimierung von Baurisiken aussprechen, was wiederum der Stabilität des Hauses zugutekommt.

Wirtschaftliche Überlegungen

Vielfach raten Bauunternehmen Baufamilien, sich die Kosten für ein Bodengutachten zu sparen, denn die Beschaffenheit des Bodens ist in der Region bereits bekannt. Baufamilien sollten sich auf einen solchen Vorschlag niemals einlassen, denn durch jedes Baugrundrisiko, das zu spät erkannt wird, kann es zu Nachbesserungen am Haus durch Folgeschäden kommen. Diese sind oftmals deutlich teurer als ein Baugrundachten.

Fazit

Baufamilien fragen sich auf den ersten Blick oft, ob ein Baugrundgutachten notwendig ist. Eine Frage, die sofort mit JA beantwortet werden kann, denn es spielt keine Rolle, ob es sich beim Traumhaus um ein Fertighaus oder ein Massivhaus handelt. Das Bodengutachten verschafft Klarheit in Bezug auf die geologische Bodenbeschaffenheit und minimiert so die verschiedenen Risiken. Mit einem Baugrundgutachten bekommen Baufamilien sowohl Planungs- als auch Kostensicherheit, wenn es um das Fundament oder die Kellerkonstruktion geht. Durch das Baugrundgutachten lassen sich Mehrkosten aufgrund von später festgestellten Mängeln vermeiden, was zusätzlich die Nerven der Hausbesitzer schont.

Häufige Fragen (FAQ)