Nicht immer ist der Neubau eines Mehrfamilienhauses die einzige Lösung. Das Mehrfamilienhaus kaufen ist hierbei die Alternative, die oft in Erwägung gezogen wird. Beim Mehrfamilienhaus kaufen, müssen ähnlich wie beim Neubau auch ein paar wichtige Dinge beachtet werden. Mit diesem Artikel möchten wir auf die verschiedenen Aspekte beim Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf von einem Mietshaus näher eingehen.

Wer bereit und in der Lage ist, beim Kauf einer Immobilie mehr Geld in die Hand zu nehmen, der sollte sich die Frage stellen, warum nicht gleich ein Mehrfamilienhaus kaufen. Ein Haus mit mehreren Wohneinheiten bietet neben der Kapitalanlage und der Altersvorsorge eine Reihe von weiteren Vorteilen.

Das Mehrfamilienhaus kann auf der einen Seite selbst genutzt und auf der anderen Seite auch als Mietshaus genutzt werden. Anstatt mehrere einzelne Häuser zu kaufen, raten Experten immer öfter zum Mehrfamilienhaus kaufen. Optimal ist es, wenn der Käufer als alleiniger Eigentümer des Mehrfamilienhauses gilt, denn dann können wichtige Entscheidungen wie zum Beispiel der Anstrich der Fassade, die Gestaltung der Außenfläche sowie die Sanierung des Daches allein getroffen werden.

Vorteile von Mehrfamilienhäusern als Investition

Der wohl größte Vorteil von Mehrfamilienhäusern ist die Kapitalanlage, die zudem eine gewisse Sicherheit bietet. Bei einem Mehrfamilienhaus ist damit die planbare Rendite sowie die sichere Wertsteigerung der Immobilie gemeint. Ein Haus bietet bei der Inflation mehr Sicherheit als jede andere Kapitalanlage, da es keinen Schwankungen an der Börse unterworfen ist.

Anstatt mit einem entsprechend großen Budget viele einzelne Häuser in verschiedenen Städten zu suchen und zu kaufen, werden beim Mehrfamilienhaus kaufen mit nur einer Unterschrift und einem Vertrag mehrere Wohneinheiten erworben. Dies hat wiederum den Vorteil, dass Kosten für Verwaltung und Instandhaltung gebündelt und überschaubarer sind.

Des Weiteren bieten Mehrfamilienhäuser als Investition eine entsprechend hohe Rendite, denn die anfallenden Zinsen für die Hypotheken werden in der Regel durch die Mieteinnahmen finanziert. Gleichzeitig lässt sich mit einem Mehrfamilienhaus die Einkommenssteuerlast senken.

Nachfolgend die Vorteile eines Mehrfamilienhauses kurz zusammengefasst:

• Inflationssicher
• Diversifikation sorgt für ein gestreutes Risiko
• Planbare Rendite
• Wertsteigerung der Immobilie kann gezielt geplant werden
• Steuerliche Vergünstigungen

Potenzial für stabile Einnahmen und langfristige Wertsteigerung

Bei Vermietung mehrerer Wohneinheiten in einer Immobilie lässt sich ein Mietausfall leichter verkraften, als bei der Vermietung von einem einzelnen Haus. Da das Investment breiter gestreut ist, lassen sich die Risiken minimieren.

Vermieter können nach dem Mehrfamilienhaus kaufen die laufenden Kosten für die Immobilie zum größten Teil auf die Wohnparteien bzw. Mieter umlegen.

Finanzierungsoptionen und Kapitalbeschaffung

Beim Mehrfamilienhaus kaufen müssen zukünftige Eigentümer sich umfassend Gedanken zur Kapitalbeschaffung machen. Es geht dabei um die verschiedenen Finanzierungsoptionen, die nötig sind, um das nötige Kapital für den Kauf eines Gebäudes zur Verfügung zu haben.

Überblick über Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf

Beim Mehrfamilienhaus kaufen ist die richtige Finanzierung für die Wirtschaftlichkeit der Immobilie maßgeblich. Nicht nur eine gute Bonität und ein entsprechendes Budget sind Voraussetzung für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses. In der Regel benötigen Käufer Fremdkapital, um die Kosten beim Kauf zu finanzieren. Dabei müssen ein paar wichtige Aspekte beachtet werden. So können bereits kleinste Differenzen bei den Zinsen im Laufe der Zeit sich zu beachtlichen Kosten summieren. Daher ist die Höhe der vereinbarten Tilgung nur einer der Aspekte, die zukünftige Eigentümer beachten müssen. Wird beim Kauf der Immobilie nur eine geringe Tilgung mit der Bank vereinbart, dann muss in einer Niedrigzinsphase auch nur eine geringe Monatsrate an die Bank gezahlt werden. Aufgrund der geringen Tilgung dauert es in der Regel sehr lange, bis das Darlehen für die Immobilie abbezahlt ist. Üblicherweise unterliegen Darlehen für Immobilien einer Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren, was wiederum für ein erhebliches Risiko bei der Anschlussfinanzierung sorgt. Erst nach der Zinsbindung werden die Konditionen für die Anschlussfinanzierung mit der Bank neu ausgehandelt. Besteht zu diesem Zeitpunkt noch eine hohe Restschuld durch den Kauf des Mehrfamilienhauses, erhöht dies deutlich die zukünftige Monatsrate.

Folgende Finanzierungsmöglichkeiten stehen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Verfügung:

• Annuitäten-Darlehen, die klassische und beliebteste Finanzierung
• Flex-Darlehen für mehr Flexibilität bei der Finanzierung
• Kombi-Darlehen
• Konstant-Darlehen
• Volltilger-Darlehen
• Fest-Darlehen
• Rentenhypothek

Kreditvergabe, Eigenkapital und Fördermittel

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses haben Käufer verschiedene Möglichkeiten der Kreditvergabe. Im eigenen Interesse sollten verschiedene Angebote von unterschiedlichen Banken eingeholt werden.

Das Eigenkapital spielt beim Kauf eines Mehrfamilienhauses eine wichtige Rolle. Experten raten zu einem Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent für den Kauf eines Gebäudes. Mehr Eigenkapital wirkt sich positiv aus, denn je höher das Eigenkapital ist, umso niedriger muss der aufgenommene Kredit sein. Im Übrigen ist das Eigenkapital für viele Banken ein wichtiges Argument im Rahmen der Kreditvergabe. Je höher der Preis für das Haus ist, umso höher sollte das Eigenkapital sein.

Aber auch Fördermittel und Zuschüsse aus verschiedenen Förderprogrammen erleichtern den Kauf eines Mehrfamilienhauses, da sich dadurch die finanziellen Aufwendungen senken lassen. Bekannt sind die verschiedenen KfW-Programme. Durch eine energieeffiziente Sanierung nach dem Kauf des Mehrfamilienhauses profitieren die Besitzer von vergünstigten Darlehen und Zuschüssen. Für bestimmte Maßnahmen können Besitzer eines Mehrfamilienhauses auch Geld vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bekommen.

Due Diligence

Bei Due Diligence (im Verkehr erforderliche Sorgfalt) handelt es sich um eine sorgfältige Prüfung und Analyse im Hinblick auf die wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse beim Mehrfamilienhaus. Eine solche Prüfung wird üblicherweise durch den potenziellen Käufer vorgenommen.

Gründliche Prüfung rechtlicher und finanzieller Aspekte

Neben der gründlichen Prüfung wirtschaftlicher und steuerlicher Aspekte rund um das Mehrfamilienhaus ist auch die rechtliche (legal due diligence) und finanzielle (financial due diligence) Prüfung wichtig.

Im Rahmen der finanziellen Prüfung werden die letzten Jahresabschlüsse überprüft. Dabei wird je nach Kauf oder Verkauf der Mehrfamilienhäuser zwischen Vendor- und Buyer Due Diligence unterschieden.

Bei der rechtlichen Prüfung geht es um die Identifizierung von rechtlichen Risiken rund um den Kauf der Mehrfamilienhäuser.

Risikobewertung und Identifizierung potenzieller Probleme

Dank Due Diligence lassen sich im Rahmen einer Risikobewertung potenzielle Risiken und Probleme identifizieren und bewerten, damit es nach dem Kauf nicht zu unvorhersehbaren Problemen kommt.

Budgetplanung und Kostenmanagement

Dank der Budgetplanung lassen sich erste Werte rund um den Immobilienpreis für ein Mehrfamilienhaus sowie die anfallenden Kaufnebenkosten ermitteln. Bei der Budgetplanung werden neben dem Eigenkapital auch das Einkommen, die Kredithöhe sowie der Immobilienpreis der gewünschten Immobilien berücksichtigt.

Kalkulation von Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierungsaufwendungen

Damit Käufer rund um das Mehrfamilienhaus sicher planen können, sollte mit einem Kaufkostenrechner der Kaufpreis von verschiedenen Immobilien kalkuliert werden. Um die spätere Rendite der Immobilien bewerten zu können, ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) eine wichtige Kennzahl. Der ermittelte Wert setzt den Kaufpreis mit der zu erzielenden Miete ins Verhältnis. Um den Kaufpreis für bestimmte Immobilien zu kalkulieren, müssen nicht nur das Grundstück und die Lage vor Ort, sondern vor allem auch der Zustand der Immobilie sowie die Grundrisse der Wohnungen im Mehrfamilienhaus genau betrachtet werden.

Wird ein Mehrfamilienhaus gekauft, spielen neben dem Kaufpreis für die Immobilie weitere Kosten eine wichtige Rolle. Zu den Nebenkosten zählen neben der Grunderwerbsteuer auch Notarkosten, Kosten für den Grundbucheintrag sowie die Maklerprovision.

Sehr oft fallen teure Sanierungsmaßnahmen an, um für das Mehrfamilienhaus auch in Zukunft potenzielle Mieter zu finden. Die anfallenden Sanierungsaufwendungen für das Mehrfamilienhaus bzw. die Wohnungen ziehen üblicherweise Mieterhöhungen nach sich. Dies bedeutet, dass die Mieter über die Mieterhöhungen sowie den Zweck umfassend informiert werden müssen.

Verhandlungen und Kaufabwicklung

Der Kauf von Mehrfamilienhäusern birgt eine Reihe von Verhandlungen bis zur Kaufabwicklung. Wir haben hierzu ein wenig recherchiert.

Strategien für erfolgreiche Verhandlungen mit Verkäufern

Um eine erfolgreiche Verhandlung zu führen, stehen dem Käufer vier verschiedene Strategien zur Verfügung. Dabei geht es um Druck, Partnerschaft, Ausweichen und Nachgeben. Anhand einzelner Taktiken können diese Strategien erfolgreich umgesetzt werden, um den Kauf von Mehrfamilienhäusern abzuschließen.

Die Strategien kurz erläutert:

• Druck – Dem Verkäufer werden Konsequenzen angedroht (z. B. Verzicht)
• Partnerschaft – Es soll gemeinsam etwas erreicht werden (z.B. Zustand der Wohnungen verbessern)
• Ausweichen – Kaufverhandlungen verschieben
• Nachgeben – Käufer hat seine Ziele erreicht und scheint somit nachzugeben.

Schritte und Formalitäten während des Kaufprozesses

Grundsätzlich gibt es während des Kaufprozesses vier Schritte.

• Problemerkennung – z. B. Bedürfnis das Mehrfamilienhaus zu erwerben
• Informationssuche – z. B. Informationen rund um das Mehrfamilienhaus und dessen Zustand einzuholen (Grundrisse der Wohnungen, Anzahl der Zimmer usw.)
• Alternativen bewerten – z. B. anderes Mehrfamilienhaus in Betracht ziehen
• Kaufentscheidung – z. B. im Vorfeld Einzelheiten klären

Damit während des gesamten Kaufprozesses alle Formalitäten ordnungsgemäß erledigt werden können, sollte ein Anwalt oder sonstiger Experte beauftragt werden.

Mietrechtliche Aspekte und Mieterverwaltung

Um mietrechtliche Aufgaben und die Mieterverwaltung in Eigenregie zu übernehmen, wird sowohl Zeit als auch kaufmännisches Geschick benötigt.

Zu den Aufgaben des Hausbesitzers gehören:

• Freie Wohnungeinheiten inserieren
• Mögliche Mieter überprüfen
• Mietverträge abschließen, erneuern oder kündigen
• Wohnungen übergeben und eventuelle Mängel protokollieren
• Ausstehende Mieten anmahnen
• Heizenergie ordern
• Nebenkostenabrechnungen erstellen
• Gebäude versichern
• Eventuell Hauswart anstellen

Wer sich nicht selbst um die Aufgaben kümmern möchte, kann auch einen Dienstleister engagieren.

Wertsteigerung und Renditemaximierung

Sowohl die Wertsteigerung als auch eine Maximierung der Rendite ist Ziel eines jeden Hausbesitzers.

Strategien zur Wertsteigerung des Mehrfamilienhauses

Der Wert eines Mehrfamilienhauses lässt sich durch regelmäßige und notwendige Renovierungsmaßnahmen steigern, was sich wiederum bei einem späteren Verkauf des Hauses positiv auswirkt. Wichtig hierbei sind beim Mehrfamilienhaus der bauliche Zustand sowie die Lage. Je nach Ausgangssituation kann im Laufe der Zeit der Wert des Hauses durch erzielte Mieteinnahmen gehalten und letztendlich auch gesteigert werden.

Optimierung der Rendite durch Renovierungen

Um die Rendite für das Mehrfamilienhaus zu optimieren, ist neben der energetischen Sanierung des Hauses auch eine Erhöhung des Wohnstandards durch Modernisierungen möglich. Zu den typischen Renovierungen der einzelnen Wohneinheiten zählen das Streichen der Zimmer (Wände und Decken), das Verlegen von neuen Bodenbelägen sowie die Erneuerung des Bades bzw. der Einbau einer Einbauküche. Dadurch kann die erzielbare Miete gesteigert werden. Allerdings sollten sich diese immer am Mietspiegel der jeweiligen Stadt in Deutschland orientieren.

Fallstricke und Herausforderungen

Nahezu jeder Hauskauf birgt Fallstricke oder bringt verschiedene Herausforderungen mit sich. Damit Käufer solche Probleme minimieren können, haben wir ein wenig recherchiert.

Identifizierung potenzieller Risiken und Herausforderungen

Durch die Due Diligence Analyse können frühzeitig potenzielle Risiken und dazugehörige Herausforderungen erkannt werden. In erster Linie geht es dabei um wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Verhältnisse, die vom potenziellen Käufer im Vorfeld überprüft werden sollen. Gerade bei der finanziellen Prüfung sollte das Augenmerk auf die vergangenen Jahre gelegt werden. So kann frühzeitig erkannt werden, ob es in der Vergangenheit zu nennenswerten Problemen gekommen ist, weshalb das Mehrfamilienhaus auch verkauft werden soll. Dazu zählen unter anderem immer wiederkehrende Mietausfälle oder gar lange nicht vermietete Wohneinheiten. Die Gründe hierfür sind vielfältig und sollten vom Verkäufer zwingend dargelegt werden. Aber auch die rechtliche Prüfung ist wichtig, denn dadurch können rechtliche Risiken, die sich aus dem Hauskauf ergeben, frühzeitig erkannt werden.

Strategien zur Minimierung von Risiken und Problemen

Um Risiken und Probleme beim Hauskauf zu minimieren, ist es wichtig, dass der Marktwert des Hauses bekannt ist. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Kaufpreis plus die Nebenkosten angemessen sind und kein zu hoher Preis gezahlt wird. Zu den wichtigsten Risikostrategien zählen:

• Risikovermeidung – z. B. das Kaufvorhaben stoppen
• Risikoverminderung – z. B. im Rahmen eines Qualitätsmanagements den Zustand bewerten
• Risikobegrenzung – z. B. eine definierte Obergrenze beim Kaufpreis
• Risikoabwälzung – z. B. durch den Abschluss einer Versicherung
• Risikoakzeptanz – z. B. die Übernahme von Risiken

Fazit

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses gilt weitestgehend als Investition fürs Leben. Jedoch müssen zukünftige Hausbesitzer überlegt vorgehen, denn nur so kann sichergestellt werden, dass das Objekt eine entsprechende Rendite abwirft. Des Weiteren ist es wichtig, dass das Mehrfamilienhaus zu jeder Zeit pfleglich behandelt und entsprechend renoviert werden, denn dies garantiert, dass nicht nur die Rendite entsprechend ist, sondern dass es später  wieder lukrativ verkauft werden kann und so die Altersvorsorge gesichert ist. Zukünftige Besitzer sollten sich in jedem Fall über die Rechte und Pflichten rund um den Hauskauf informieren, damit es nicht zu unvorhergesehenen Problemen kommt.