Das Fertighaus wird nicht nur bei zukünftigen Eigentümern immer beliebter – auch bei Banken hat es im Hinblick auf die Finanzierung einen ganz besonderen Status. Die Gründe dafür sind schnell erklärt. Im Gegensatz zu einem Massivhaus gestaltet sich die Baufinanzierung für ein Fertighaus deutlich einfacher, da sie besser kalkulierbar ist. Während es beim Bau von anderen Häusern immer wieder zu Verzögerungen oder gar Baustopps kommen kann, bekommen Baufamilien bei Fertighäusern nicht nur eine Termingarantie, sondern auch eine Festpreisgarantie. Diese Festpreisgarantie ist für Banken rund um die Baufinanzierung eine wesentliche Grundlage. Für die einzelnen Bauabschnitte werden feste Termine vereinbart, sodass Banken vertragsgemäß die entsprechenden Beträge zahlen können. Mit dem folgenden Artikel möchten wir auf Fragen rund um die Fertighaus-Finanzierung näher eingehen.  

Kosten eines Fertighauses

Grundsätzlich können keine pauschalen Kosten rund um den Bau eines Fertighauses gegeben werden, da eine Vielzahl von Faktoren Einfluss auf die Gesamtkosten für das neue Zuhause haben.

Durchschnittliche Kosten

Beim Bau eines Hauses macht das eigentliche Haus den größten Anteil der Kosten rund um das Bauvorhaben aus. Grundsätzlich wird der Hauspreis durch die Hausgröße in Quadratmeter sowie den tatsächlichen Quadratmeterpreis bestimmt. Für ein voll ausgebautes Fertighaus ist durchschnittlich mit Kosten von 2.200 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Dabei gilt zu beachten, dass die genannten Preise sich nur auf das Fertighaus, also den Teil oberhalb von Keller oder Bodenplatte, beziehen. Die Kosten für das jeweilige Fundament müssen extra kalkuliert werden.

Aufschlüsselung der Kosten

Im Folgenden möchten wir auf die verschiedenen Einflussfaktoren rund um die Kosten für das Traumhaus näher eingehen.

Grundstückskosten

Die Erwerbskosten für ein Grundstück werden sowohl von der Lage als auch von der Größe bestimmt. Gut gelegene Grundstücke sind schwer zu finden und haben einen entsprechenden Preis. Gerade in der Nähe zu Ballungszentren sind die Preise in den letzten Jahren stark angestiegen. So ist in Deutschland laut dem Bau- und Immobilienpreisindex von 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 218 Euro zu rechnen. In ländlichen und strukturschwachen Regionen ist es möglich, ein Baugrundstück für 20 Euro pro Quadratmeter zu bekommen, während in Metropolregionen der Quadratmeter auch 3.000 Euro und mehr kosten kann.

Bei den Grundstückskosten dürfen die Grundstückskaufnebenkosten nicht vergessen werden. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme betragen kann, die Gebühren für den Notar sowie den Grundbucheintrag (ca. 2 % der Kaufsumme) und eventuell eine Maklercourtage von 2 bis 3,5 % der Kaufsumme, welche ebenfalls abhängig von der Region ist.

Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, müssen die Eigentümer auch für die Erschließungskosten aufkommen.

Baukosten

Für ein schlüsselfertiges Fertighaus in Standardausstattung müssen Baufamilien durchschnittlich mit 2.700 Euro pro Quadratmeter rechnen. Wird ein Haus darunter angeboten, handelt es sich in der Regel um ein Schnäppchen und die Leistungen im Bauvertrag sollten akribisch überprüft werden.

Auch wenn die Anbieter für die Fertigung und Montage einen Festpreis nennen können, variieren die eigentlichen Baukosten aufgrund unterschiedlicher Ausstattung bzw. der Wahl von unterschiedlichen Materialien.

Innenausstattungskosten

Die Innenausstattungskosten für ein Fertighaus sind stark abhängig von der Einrichtung Bad und Küche mit Sanitäranlagen sowie den Unterschieden bei der Gestaltung von Wänden und Böden.

Baufamilien können durch Eigenleistungen sparen, sollten sich aber bewusst machen, dass sie dafür ausreichend Zeit benötigen und auch handwerkliches Geschick vorhanden sein muss.

Nebenkosten

Zu den sogenannten Baunebenkosten gehören alle bürokratischen Kosten, welche schon vor Baubeginn anfallen. Dazu gehören in jedem Fall die Gebühren rund um die Baugenehmigung.

Ebenfalls zu den Nebenkosten zählen alle Ausgaben rund um die Bauvorbereitung, wie zum Beispiel Kosten für einen Statiker und Gutachter sowie zur Vorbereitung der Baustelle. Rund um den Bau des Hauses fallen laufende Kosten wie Baustrom oder die Bauherrenversicherung an.

Im Schnitt liegen die Baunebenkosten bei ca. 15 bis 20 % der Bausumme, was bei einem Durchschnittshaus etwa 50.000 Euro sind.

Zusatzkosten und unerwartete Ausgaben

Baufamilien müssen bei der Immobilienfinanzierung auch an die Zusatzkosten denken. Dazu zählen neben den Finanzierungskosten auch die Kosten für Versicherungen, Einrichtung, Umzug sowie eventuell die Ausgaben für das Richtfest.

Nicht zu vergessen sind die sogenannten Pufferkosten, die auf jeden Fall bei der Finanzierung kalkuliert werden müssen. Der Puffer wird benötigt, wenn es zu nachträglichen Änderungswünschen rund um das Haus kommt oder wenn unvorhergesehene Bauverzögerungen, wie Material- und Lieferengpässe, auftreten

Finanzierungsmodelle für Fertighäuser

Für den Kauf oder Bau der Fertighäuser gibt es unterschiedliche Finanzierungsmodelle, die wir uns näher angeschaut haben.

Eigenkapital

Rund um die Fertighaus-Finanzierung rückt die Eigenkapitalquote stark in den Fokus. Laut Experten sollten Baufamilien über ein Eigenkapital von 20 bis 30 % verfügen. Sicherlich kann ein neues Fertighaus auch ganz ohne Eigenkapital realisiert werden, doch Baufamilien tragen dann grundsätzlich ein höheres Risiko. Des Weiteren müssen sie mit höheren Zinsen in Form von Risikozuschlägen rund um die Baufinanzierung rechnen. Anhand der Eigenkapitalquote bestimmt die Bank die Zinsbelastung beim Fertighaus finanzieren. Dies bedeutet, dass durch das Eigenkapital grundsätzlich die Zinskosten reduziert werden.

Ebenfalls als Eigenkapital werden im Rahmen der Fertighaus-Finanzierung auch ein Bausparvertrag oder ein anderes vorhandenes Grundstück.

Klassische Hypothekendarlehen

Bei einem Festzinsdarlehen ist der Zinssatz während der Laufzeit immer gleich hoch. Dieser Zinssatz wird für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und kann nicht geändert werden. Zu den beliebtesten Formen des Festzinsdarlehens zählt das Annuitätendarlehen.

Bei einem variablen Darlehen handelt es sich um einen Kredit ohne Sollzinsbindung. Für das variable Darlehen werden alle 3 Monate die Zinsen dem aktuellen Zinsniveau angepasst. Für die Kreditnehmer kann das variable Darlehen ein höheres Risiko bedeuten, da nicht vorhersehbar ist, wie sich die Zinsen entwickeln.

Im Rahmen der Anschlussfinanzierung wird von der Bank oft das Forward-Darlehen angeboten. Es handelt sich hierbei um ein Hypothekendarlehen, welches jedoch nicht sofort ausgezahlt wird. Der Zeitpunkt der Auszahlung kann so auch mehrere Jahre in der Zukunft liegen. Experten sprechen hier von der Forward-Periode. Ein solches Darlehen wird abgeschlossen, um das aktuelle günstige Zinsniveau auch für die Zukunft zu sichern. Kreditnehmer müssen dafür allerdings einen Zinsaufschlag, die Forward-Prämie, zahlen.

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen wird von Bausparkassen für wohnwirtschaftliche Zwecke gewährt. Je nach Vertrag spart die Baufamilie zwischen 40 und 50 % der vereinbarten Bausparsumme an und bekommt so ein Bauspardarlehen von 50 bis 60 %.

Die Konditionen rund um den Bausparvertrag werden von Anfang an festgeschrieben, sodass Bauherren hier gut kalkulieren können. Vorteil des Bauspardarlehens ist der relativ günstige Darlehenszinssatz. Allerdings sollten Bausparer auch die Nachteile des Bauspardarlehens kennen. Um das Darlehen zu beantragen, müssen eine Reihe von Konditionen erfüllt werden, so kann es unter anderem zu Einschränkungen bei der Verwendung kommen, wie zum Beispiel nur für den Erwerb einer Immobilie.

KfW-Förderkredite und andere staatliche Förderungen

Rund um das Fertighaus finanzieren profitieren Baufamilien von verschiedenen KfW-Förderkrediten sowie von sonstigen staatlichen Förderungen. Baufamilien sollten sich schon frühzeitig zum Thema Förderung sowie möglichen Fördermitteln von einem Experten der Bank beraten lassen. Dieser wird auch erläutern, wie das Antragsverfahren abläuft und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um die Förderung zu bekommen.

Leasing-Modelle und Mietkauf

Das Leasing einer Immobilie bzw. der Mietkauf ist die Alternative zum Immobilienkauf. Die Immobilie darf von den Leasingnehmern genutzt werden, ohne dass sie Eigentümer werden. Anstelle des Kaufpreises werden regelmäßige Zahlungen über die Dauer des Leasingvertrages geleistet. Solche Verträge haben eine feste Laufzeit. Am Ende kann der Leasingnehmer entscheiden, ob er den Vertrag verlängert, die Immobilie kauft oder sie zurückgibt.

Die Vorteile eines solchen Finanzierungsmodells sind, dass kein hoher Anfangsbetrag zur Verfügung stehen muss und die Menschen keine Baufinanzierung abschließen müssen. Allerdings sollten Leasingnehmer auch die Nachteile kennen. Das Haus wird durch die Leasingraten nicht zum Eigentum, außer wenn das Objekt am Ende gekauft wird. Vielfach ist der Kaufpreis deutlich höher als der aktuelle Marktwert. Des Weiteren sind die Bedingungen für den Leasingnehmer nachteilig, da er unter anderem bei vorzeitiger Kündigung hohe Entschädigungssummen zahlen muss oder für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich ist.

Vorbereitungen für die Finanzierung

Für eine erfolgreiche Baufinanzierung sollte auf folgende Punkte geachtet werden.

• Baufamilien sollten gemeinsam mit einem Fachmann den Finanzierungsbedarf ermitteln.
• Ermitteln von vorhandenem Eigenkapital sowie der Kapitaldienstfähigkeit.
• Immobilien- bzw. Bauvertrag unterzeichnen.
• Verschiedene Finanzierungsangebote einholen und diese miteinander vergleichen, um eine endgültige Entscheidung rund um das Fertighaus finanzieren treffen zu können.
• Termin mit dem Notar vereinbaren.
• Kaufvertrag unterzeichnen.
• Kreditvertrag unterzeichnen.
• Grundschuld eintragen lassen.
• Darlehen wird ausgezahlt, um den Kaufpreis zu begleichen.

Eigenkapital und dessen Rolle

Beim Neubau sollten zukünftige Baufamilien über ein Eigenkapital von 20 bis 30 % der gesamten Baukosten verfügen. Als Eigenkapital gelten neben Barvermögen auch Sparbücher, Bausparverträge, Festgeldkonten sowie Wertpapiere oder ein vorhandenes Grundstück.

Mit folgenden Möglichkeiten ist eine Eigenkapitalerhöhung im Rahmen von Finanzierungen möglich:

• Vorhandenes eigenes und bezahltes Auto gilt als Vermögensgegenstand und erhöht die Eigenkapitalquote.
• Vorweggenommene Erbfolge, indem man sich sein Erbe bereits zu Lebzeiten auszahlen lässt.
• Eigenleistung rund um den Hausbau, die sogenannte Muskelhypothek.
• Förderungen nicht außer Acht lassen.
• Wertvolle Dinge verkaufen. Dazu zählen Gold, Silber, Münzen, Aktien, Bitcoins und mehr.
• Eigentumswohnung oder Haus als Sicherheit einsetzen.

Kreditaufnahme und -bedingungen

Im Rahmen der Baufinanzierung sollten einige Finanzierungsgespräche mit einer Bank oder einer Bausparkasse geführt werden. Zusätzlich sollten Baufamilien sich an einen bekannten Kreditvermittler wenden. Im Rahmen seiner Beratung wird er der Baufamilie helfen, die verschiedenen Kreditinstitute sowie deren Angebote in Bezug auf Zinsen, Zinsbindungsfristen sowie die verschiedenen Tilgungsmodelle zu vergleichen, damit diese einen Überblick über die anstehende Finanzierung bekommen.

Feste Zinssätze haben den Vorteil, dass Baufamilien während der gesamten Laufzeit sicher ihre Monatsausgaben planen können. Allerdings hat diese Form der Immobilienfinanzierung auch den Nachteil, dass bei positiven Zinsentwicklungen keine Änderungen möglich sind.  Im Vergleich dazu werden bei variablen Zinsen die Zinssätze alle drei Monate dem aktuellen Zinsniveau angepasst. Nachteil hierbei ist, wenn die Zinsen stark ansteigen, müssen auch monatlich höhere Belastungen getragen werden, die wiederum die gesamte Finanzierung in Gefahr bringen können.

Fördermöglichkeiten und Zuschüsse

• Bundesweite und regionale Förderprogramme: Rund um den Hausbau gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten. Dazu zählen die Förderungen der KfW-Bank, der BAFA und der BEG. Zusätzlich gibt es Wohnungsbauprämien, Arbeitnehmersparzulagen sowie die Wohneigentumsförderung.
• Energieeffizienzförderungen: Die KfW fördert das energieeffiziente und nachhaltige Bauen mit verschiedenen Mitteln.
• Umwelt- und Klimaschutzprogramme: Die Umwelt und der Klimaschutz spielen beim Bauen und/oder Sanieren eine wichtige Rolle. Aus diesem Grund hat die Bundesregierung verschiedene Förderprogramme ins Leben gerufen.
• Voraussetzungen und Antragsverfahren: Im Rahmen einer umfassenden Beratung sollten Baufamilien oder Hauseigentümer entsprechende Informationen einholen, um so die verschiedenen Anforderungen rund um das Antragsverfahren erfüllen zu können.  

Risiken und Absicherungen

Die Finanzierung einer Immobilie, somit dem Traum von den eigenen vier Wänden, sollte in jedem Fall durch den Abschluss verschiedener Versicherungen sowie ausreichend Eigenkapital abgesichert sein. Des Weiteren sollten sich Baufamilien oder Käufer im Rahmen der Finanzierung vor Zinsänderungen und einer Inflation absichern, indem sie bei der Auswahl des Immobilienkredits auf Sicherheit und nicht auf Risiko setzen. Sollte es dennoch aus irgendeinem Grund zu finanziellen Engpässen kommen, ist es wichtig, dass dies sich nicht negativ auf die Finanzierung auswirkt.

Fazit

Baufamilien sollten auf jeden Fall ausreichend Zeit in die Finanzierung setzen, da diese ihr komplettes weiteres Leben bestimmt. Nur mit einer soliden Baufinanzierung  kann der Hausbau oder der Erwerb auf sichere Beine gestellt werden.

Zum einen können Kreditnehmer im Laufe der Jahre viel Geld sparen und zum anderen kann eine Finanzierung mit guten Bedingungen auch in Krisensituationen helfen, dass die Finanzierung nicht in Schieflage gerät. Da es immer wieder zu Fehlern durch Unwissenheit kommt, sollten Bau- oder Kaufinteressenten sich im Vorfeld umfassend beraten lassen und sich anhand von Informationen leiten lassen. Zu den größten Fehlern im Rahmen einer Finanzierung zählen, dass das eigene Einkommen überschätzt wird bzw. die laufenden monatlichen Kosten unterschätzt werden.

Wer seinen Hauskauf finanziell optimal absichern möchte, sollte zudem auf flexible Kreditkonditionen achten, die Sondertilgungen ermöglichen, um die Schulden schneller zu reduzieren und Zinskosten zu sparen.

FAQ: Häufige Fragen zur Fertighaus-Finanzierung