Das Mehrfamilienhaus bauen gilt als wichtigste Investition in die eigene Zukunft. Wer sich den Traum vom Mehrfamilienhaus erfüllt, bietet auf der einen Seite für mehrere Familien eine Wohnfläche und auf der anderen Seite sichert er seine eigene Zukunft ab, denn das Mehrfamilienhaus ist eine gute Kapitalanlage mit entsprechender Rendite. Als wesentliche Grundlage für ein solches Bauvorhaben gilt neben der sorgfältigen Planung auch die zuverlässige Unterstützung durch einen Architekten. Sowohl die Größe, die Lage und die Ausstattung des Mehrfamilienhauses als auch die dazugehörige Kostenplanung haben einen großen Einfluss auf das Projekt Mehrfamilienhaus, was oft auch als Mehrgenerationenhaus bezeichnet wird. In diesem Artikel möchten wir rund um das Thema auf die Besonderheiten beim Mehrfamilienhaus bauen näher eingehen.

Wer dabei noch tiefer in das Thema Mehrfamilienhaus bauen einsteigen möchte findet unter Mehrfamilienhaus bauen alle Informationen, die vom Zwei- bis hin zum Zehnfamilienhaus reichen. Darüber hinaus finden Sie auf A better place – Architekten eine Auswahl an Architekten, die sich unter anderem auf Mehrfamilienhäuser spezialisiert haben und Sie bei der Planung von Ihrem Mehrfamilienhaus unterstützen können.

Anforderungen und Überlegungen vor dem Bau

Im Vergleich zum Einfamilienhaus bedeutet der Bau eines Mehrfamilienhauses eine Vielzahl von Anforderungen und Überlegungen, die vor dem Bau beachtet werden müssen. Bereits die Planung ist so komplex, dass sie in der Regel nicht von einem einzelnen Bauherren getragen werden kann. Vielfach schließen sich Baufamilien, die Mehrfamilienhaus bauen möchten, zu einer Baugemeinschaft zusammen oder bauen gar mit einem erfahrenen Bauträger. Das Bauen mit einem Bauträger hat einen entscheidenden Nachteil, denn die Baugesellschaft erwirbt ein Grundstück, bebaut es und verkauft dann das Haus. Der spätere Eigentümer hat so deutlich weniger Mitspracherecht, denn alle Entscheidungen in den Bauphasen werden vom Bauträger getroffen.

Je größer die Mehrfamilienhäuser werden sollen, umso höher sind die Anforderungen an den Schallschutz, Brandschutz und die Barrierefreiheit. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus werden Mehrfamilienhäuser gemäß der Musterbauordnung (MBO) in verschiedene Gebäudeklassen unterteilt. Im Einzelnen sieht das folgendermaßen aus:

• Gebäudeklasse 3 – Häuser mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Höhe von bis zu 7 Metern.
• Gebäudeklasse 4 – Häuser, die bis zu 13 Meter hoch sind.
• Gebäudeklasse 5 – Häuser mit einer Höhe von bis zu 22 Meter

Als Faustregel gilt, je höher die Gebäudeklasse, umso höher sind die Anforderungen an das Haus.

Standortwahl und Grundstücksprüfung

Vor dem Mehrfamilienhaus bauen müssen Baufamilien sich im Vorfeld überlegen, ob sie das Haus auf dem Land oder in der Stadt bauen möchten. Für die späteren Kosten ist dies von großer Wichtigkeit. In erster Linie liegt dies an der Lage des Baugrundstücks, was wiederum die Grundstückspreise stark beeinflusst. Wir haben zu den Kriterien sowie zu den Baurechtsvorschriften recherchiert.

Kriterien für die Auswahl des Baugrunds

Eigentümer, die bei Vermietung der Wohnungen eine gute Miete erzielen möchten, müssen zwischen den verschiedenen Standorten für das Mehrfamilienhaus entscheiden. Da wären zum einen die sogenannten Toplagen, die sehr oft für den Kauf von Eigentumswohnungen gewählt werden. Die ländlichen Lagen eignen sich nur bedingt für Mehrfamilienhäuser. In einer solchen Lage sind in erster Linie Reihen- und Doppelhäuser zu finden. Schließlich gibt es noch die grundsoliden Lagen, welche das Interesse von potenziellen Mieter ansprechen, da das Wohnen hier angenehm ist. Eine solche Lage ist ideal zum Mehrfamilienhaus bauen, denn dort bestimmt stetig Nachfrage nach Mietwohnungen. Eigentümer klagen generell nicht über Leerstände und müssen nur eine kurze Vermarktungsdauer des Hauses einplanen. Sehr beliebt für den Bau von Mehrfamilienhäusern sind auch Stadtviertel, die nicht nur eine gute Infrastruktur zu bieten haben, sondern auch eine gute Anbindung an das Zentrum.

Auf einem ländlichen Grundstück sind aufgrund des hohen Leerstandrisikos Mehrfamilienhäuser weniger interessant. Pro Quadratmeter kann hier mit Mieten von rund 5,50 € gerechnet werden, während es in einer städtischen Lage ca. 11,47 € sind. Für die spätere Rendite ist dies nicht unwichtig.

Spätere Eigentümer eines Mehrfamilienhauses müssen sich auch fragen, welche Perspektiven bietet der gewählte Standort für das Mehrfamilienhaus. Wichtig sind hierbei die zukünftigen infrastrukturellen, wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen. Nicht alle Regionen garantieren in Zukunft eine gute Vermietbarkeit der Wohnungen, während es auch Lagen gibt, die solvente Mieter aufgrund von zahlreichen Start-ups regelrecht anzieht.

Prüfung der Baurechtsvorschriften und Bebauungspläne

Baufamilien müssen sich beim Mehrfamilienhaus bauen intensiv mit den behördlichen Auflagen sowie den entsprechenden Genehmigungen befassen. Insbesondere im Bebauungsplan werden beim Mehrfamilienhaus sehr enge Grenzen gesteckt. Dies gilt in erster Linie für die zugelassene Höhe des Hauses sowie für die Anzahl der Vollgeschosse. Aus dem Bebauungsplan erfahren Baufamilien auch, wie viel Fläche vom Grundstück bebaut werden darf und wie die Form und die Neigung vom Dach auszusehen haben. Für alle genehmigungspflichtigen Gebäude dient die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes neben den lokalen Vorgaben aus dem Bebauungsplan als Basis.

Rund um die Baurechtsvorschriften geht es um das Gestalten der Außenanlagen rund um das Mehrfamilienhaus, die Anzahl der Stellplätze sowie eventuell geplante Kinderspielplätze. Gemeinden können hierbei festlegen, wie viele Stellplätze pro Wohneinheit geplant werden müssen. In der Regel müssen Bauherren pro Wohneinheit 1,5 Stellplätze nachweisen. In zahlreichen Regionen lässt sich dies aus Platzmängel nicht immer realisieren.

Des Weiteren müssen die Eigentümer den Behörden die entsprechenden Nachweise zum Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz vorlegen. Im Vergleich zum Einfamilienhaus fallen diese beim Mehrfamilienhaus aufgrund von Größe und Anzahl der Wohneinheiten sehr komplex aus.

Architektonische Planung

Auch bei einem Haus mit ausreichend Wohnfläche für mehrere Familien können Eigentümer mehr oder weniger individuell architektonisch planen, sofern der Bebauungsplan dies zulässt. Wir haben uns die verschiedenen Raumkonzepte sowie die Flexibilität in Bezug auf die Zukunft näher angeschaut.

Raumkonzepte für Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche

Soll das Mehrfamilienhaus als Mehrgenerationenhaus genutzt werden, ist das 3-Familienhaus ebenso möglich wie ein Haus mit 4 oder mehr Wohneinheiten. Das Augenmerk sollte dabei auf die Gesamtwohnfläche sowie auf die Größe jeder Wohnung gelegt werden.

In der heutigen Zeit zeichnet sich ein Haus mit mehreren Wohneinheiten durch einen hohen Wohnkomfort und seine Energieeffizienz aus. Wichtig dabei ist die gute Dämmung, die effiziente Heizung, die Schallisolierung sowie Grundrisse, die gut durchdacht sind, damit die Räume optimal genutzt werden können. So lassen sich leicht Mieter finden bzw. der Vermieter kann eine höhere Miete verlangen, damit seine Investition sich schneller rechnet.

Des Weiteren müssen Architekten bei der Planung auf den Wohnkomfort achten. Dazu zählt auch eine gute Schallisolierung, damit nicht jedes noch so kleine Geräusch aus der Nachbarwohnung übertragen wird. Und last but not least müssen die Grundrisse effizient sein, denn dies sorgt für ausreichend Platz und steigert dabei die Effizienz der Immobilie.

Beliebt in Mehrfamilienhäusern sind Gemeinschaftsbereiche zur gemeinschaftlichen Nutzung. Dies kann sowohl der Garten als auch ein gemeinsam genutzter Sportbereich sein.

Flexibilität und Zukunftsfähigkeit in der Architektur

Jede Wohnung im Mehrfamilienhaus sollte so konzipiert werden, dass sich in Zukunft der Grundriss in einem gewissen Rahmen an die Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden. Sehr oft werden beim Bau eines Mehrfamilienhauses Einliegerwohnungen geplant, sodass Mieter die Möglichkeit haben, kurzfristig Gäste unterzubringen.

Baugenehmigungen und rechtliche Aspekte

Neben der Baugenehmigung ist beim Mehrfamilienhaus der Bauvertrag essenziell wichtig. Der Bauvertrag sollte vor der Unterschrift von einem Experten geprüft werden. Zukünftige Hausbesitzer sollten sich daher auf keinen Fall drängen lassen, den Bauvertrag übereilt zu unterschreiben.

Laut Bauvertragsrecht gibt es für Mehrfamilienhäuser zwei Vertragsarten, die als gesetzliche Regelwerke gelten. Auf der einen Seite sind das die Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und auf der anderen Seite die Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 631 ff. BGB).

Wie hoch sind die Baukosten eines Mehrfamilienhauses?

Wir können an dieser Stelle keine pauschale Antwort zu den Kosten beim Mehrfamilienhaus bauen geben. Die Kosten für Mehrfamilienhäuser sind von verschiedenen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel die Lage, die Größe der Immobilie sowie die Anzahl der Wohnungen.

Pro Quadratmeter muss für ein Mehrfamilienhaus mit normaler Ausstattung mit Kosten von 2.000 bis 2.500 Euro kalkuliert werden. Mehrfamilienhäuser mit einer Gesamtwohnfläche von rund 900 qm kosten somit im Schnitt rund 900.000 Euro. Um einen endgültigen Preis für das Mehrfamilienhaus zu nennen, sind genau wie beim Einfamilienhaus die individuellen Vorstellungen und Wünsche der Eigentümer maßgeblich. Ganz nach den Wünschen und Ideen können sich so die endgültigen Kosten durchaus verdoppeln.

Es gilt allerdings zu bedenken, dass es sich bei dem genannten Preis nur um die Baukosten handelt. Für den Kauf des Grundstücks, die Erschließung und sonstige Nebenkosten müssen Baufamilien mit weiteren Kosten rechnen.

Die Größe der Mehrfamilienhäuser sowie die Anzahl der Wohneinheiten spielen für die Planungskosten eine wichtige Rolle. Wird ein Mehrfamilienhaus mit Keller gewünscht, dann müssen bei der Planung ca. 10 % mehr kalkuliert werden. Mit etwa 5 % mehr Kosten für die Planung muss beim Einbau einer Aufzuganlage im Treppenhaus gerechnet werden. Ist dagegen eine Tiefgarage mit rund 100 qm geplant, erhöht dies die Kosten für die Planung um ca. 25.000 Euro.

Wird für alle Wohnungen im Mehrfamilienhaus die gleiche Ausstattung sowie annähernd gleichen Grundrissen bzw. die gleiche Wohnfläche gewählt, müssen die Wohnungen nicht einzeln kalkuliert werden. In diesem Fall werden die Kosten anteilig auf die Wohnungen verteilt.

Mit deutlich höheren Kosten müssen Baufamilien beim Mehrfamilienhaus für die Nachweise zu Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz rechnen. In einem Mehrfamilienhaus werden die Wärmeschutznachweise pro Wohneinheit berechnet. Weitaus komplizierter wird es beim Brandschutznachweis, welcher im günstigsten Fall mit Kosten von rund 2.300 Euro kalkuliert werden sollte.

Die folgenden Faktoren beeinflussen die Mehrfamilienhaus-Kosten:

• Hausbau allein, mit Baupartner oder im Rahmen einer Baugemeinschaft
• Größe der Wohneinheiten im Traumhaus
• Höhe der Kosten für die Erschließung
• Verwendetes Baumaterial beim Hausbau
• Haus mit Keller – ja oder nein?
• Ausbaustandard (schlüsselfertig oder Ausbauhaus)
• Haustyp – Fertighaus oder Massivhaus
• Wahl der Baufirmen
• Standard der Innenausstattung – einfach oder gehoben
• Dach der Immobilie
• Gestaltung der Außenanlagen
• Art der Parkmöglichkeiten
• Mit Aufzugsanlage oder ohne
• Höhe der Baunebenkosten
• Kosten für Brandschutz- und Schallschutznachweise sowie Wärmeschutznachweis
• Planung der Heizung
• Kosten für das Grundstück

Nachhaltiges Bauen

Durch das nachhaltige Bauen bei den verschiedenen Haustypen können Baufamilien von einer Reihe von Fördermöglichkeiten profitieren.

Umweltfreundliche Baumaterialien und Energiesysteme

Ein Mehrfamilienhaus als Fertighaus in Holzbauweise ist nicht nur klimafreundlich und nachhaltig, sondern auch energiesparend.  Der nachwachsende Rohstoff Holz sorgt für das nachhaltige und energiesparende Bauen. Dies sorgt wiederum dafür, dass beim Mehrfamilienhaus die Kosten rund um die Immobilie langfristig in Schach gehalten werden können. Wird das Mehrfamilienhaus mit einer modernen Heizanlage ausgestattet inklusive einer Photovoltaikanlage, dann entspricht das Mietobjekt den modernen Anforderungen an die Schonung der Ressourcen und der Energieeffizienz.

Zertifizierungen und grüne Baupraktiken

Zu den bekanntesten Zertifizierungen zählt hier die NZE-Zertifizierung, welche nur an Gebäude verliehen wird, die so geplant und gebaut wurden, dass sie genauso viel Energie produzieren, wie sie verbrauchen. Dies führt zu einem minimalen CO2-Fußabdruck.

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass die Zukunft der grünen Baupraktiken in Deutschland vielversprechend aussieht. Mit einer zunehmenden Bewusstseinsbildung der Baupartner sowie der staatlichen Unterstützung, werden grüne Baupraktiken weiterhin an Bedeutung gewinnen und so bald zu einem festen Bestandteil eines jeden Bauvorhabens werden.

Auswahl von Bauunternehmen

Um ein Mehrfamilienhaus zu bauen, haben Baufamilien die Wahl zwischen verschiedenen Anbietern. Wichtig dabei ist es allerdings, dass die Baufirma über ausreichend Erfahrung rund um den Bau Mehrfamilienhaus verfügt. Nicht nur bei der Planung, sondern auch bei der Umsetzung der Bauweise müssen im Gegensatz zum Einfamilienhaus ein paar wesentliche Dinge beachtet werden.

Innenausstattung und Design

Für ein stilvolles und modernes Mehrfamilienhaus müssen ein paar wesentliche Punkte beachtet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgendes:

• Klare Linien sowie eine minimalistische Gestaltung
• Für eine maximale Lichtdurchflutung sind große Fensterflächen wichtig
• Hochwertige Baumaterialien und Oberflächen
• Für ein großzügiges Wohngefühl sorgt der offene Grundriss
• Harmonische Räume werden durch eine durchdachte Farbgestaltung erzielt

Allerdings spielt das vorhandene Budget für die verschiedenen Hausbeispiele rund um das Mehrfamilienhaus eine wichtige Rolle.

Technologische Integration

Um das Mehrfamilienhaus zukunftsfähig zu machen, bietet sich die Integration von einem Home-Center an. So sorgen zum Beispiel Kameras im Haus für mehr Sicherheit in den Außenbereichen oder im Keller.

Ebenfalls eine technologische Integration, die immer wichtiger wird, sind W-LAN- und Bluetooth-Systeme. Informationen zu den neuesten Technologien und Trends sind sowohl beim Architekten als auch bei den Baupartnern zu bekommen.

Fazit

Das Mehrfamilienhaus ist nicht nur eine gute Kapitalanlage, sondern auch eine Investition in die Zukunft. Baufamilien können sich durch eine umfassende Preis-Kalkulation und durch gute Marktkenntnisse vor Fehleinschätzungen schützen. Sollte hierzu allerdings das nötige Wissen fehlen, dann empfiehlt es sich einen Bausachverständigen oder einen Architekten hinzuzuziehen.

In der Anfangsphase muss beim Mehrfamilienhaus mit hohen Kosten gerechnet werden. Diese amortisieren sich jedoch im Laufe der Jahre durch die Einnahmen aus Vermietung der Wohnungen.