Hausabriss

Nach wie vor ist die Nachfrage nach Baugrundstücken sehr hoch. Was also liegt näher, als ein Grundstück in guter Lage mit einer baufälligen Immobilie zu kaufen und diese dann abzureißen? Aber so einfach, wie viele denken, ist ein Hausabriss in der Regel nicht. Es muss eine Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen beachtet werden, von den hohen Kosten ganz zu schweigen.

Hier zum Beispiel war ein Abriss nicht möglich, denn der Altbau stand unter Bestandsschutz, der gewahrt werden musste. Was nun aus dem einst abbruchreifen Gebäude entstanden ist, zeigt dieses Beispiel.

Gründe für einen Hausabriss

Die Gründe für einen Hausabriss können vielfältig sein. Die wichtigsten haben wir uns näher angeschaut.

Alter und Bauzustand des Hauses

Das Haus ist schon sehr alt und der Bauzustand entsprechend. Es gibt kaum Veränderungspotenzial, sodass die Immobilie sich nicht an die aktuellen sowie an die zukünftigen Bedürfnisse anpassen lässt. Der Abriss und der anschließende Neubau sind in einem solchen Fall die bessere Alternative.

In vielen Fällen entsprechen alte Häuser nicht mehr den heutigen Anforderungen an die Energieeffizienz, sodass Hausbesitzer mit einer Sanierungspflicht rechnen müssen. Wer einer solchen Pflicht nicht nachkommt, muss im schlimmsten Fall mit hohen Bußgeldern rechnen, außer wenn ein qualifizierter Energieberater die Sanierung als nicht wirtschaftlich einstuft, können die Sanierungsmaßnahmen umgangen werden.

Baufälligkeit und Sicherheitsrisiken

Sehr oft gibt es Probleme mit Feuchtigkeit. Dabei steigt die Feuchtigkeit über die Bodenplatte nach oben und schädigt die Bausubstanz massiv. Eventuell sind auch erste Anzeichen einer Schimmelbildung zu erkennen. In einem solchen Fall ist der Hausabriss sowohl aus wirtschaftlichen als auch aus gesundheitlichen Gründen besser als eine Modernisierung oder eine Sanierung, die oftmals nicht mehr möglich ist. Ganz ähnlich sieht es mit einer Schadstoffbelastung durch Asbest aus. Grundsätzlich sollte vor einer endgültigen Entscheidung der Rat eines Bausachverständigen eingeholt werden.

Neugestaltung und Neubau

Eventuell gefällt den neuen Hausbesitzern schlichtweg die Architektur des Hauses nicht und die eigenen Vorstellungen lassen sich nur durch einen Umbau realisieren. Vor dem Vorhaben müssen Hausbesitzer sich klarmachen, dass ein Hausabriss nicht wirklich nachhaltig ist, wenn das Gebäude noch relativ gut erhalten ist. Sollte die Neugestaltung allerdings so komplex sein, dass der Abriss und die Sanierung zu kostspielig wird, sollten Eigentümer sich nach dem Abriss nach Möglichkeit für ein Fertighaus entscheiden. Sie profitieren dabei im Gegensatz zum Abriss von einer Festpreisgarantie, einer kurzen Bauzeit und dem Einsatz von nachhaltigen Baustoffen. Weitere Informationen dazu gibt es für. Hausbesitzer bei einem Massivhaus auf der Webseite https://hausbauexperte.net/ sowie für ein Holzhaus auf der Seite von Fertighausexperte https://fertighausexperte.com/.

Gesetzliche Bestimmungen und Genehmigungen

Bevor mit dem Hausabriss begonnen werden kann, müssen in den meisten Fällen ein Abbruchantrag eingereicht sowie entsprechende Genehmigungen eingeholt werden. Dabei kann es zu regionalen Unterschieden kommen, da die Bauordnungen in Deutschland Landesrecht sind. In der Regel muss beim zuständigen Bauamt das Abrissvorhaben angemeldet werden, sodass eine Abrissgenehmigung erteilt werden kann. Hausbesitzer, die den Abriss eines Gebäudes planen, sollen sich direkt beim Bauamt über die nötigen Formalitäten informieren.

Einige Abbrüche sind auch genehmigungsfrei. So tritt in Nordrhein-Westfalen die Bauordnung NRW laut § 65 Abs. 3 in Kraft. Diese besagt, dass der Abriss eines Hauses mit einem umbauten Raum von bis zu 300 m³ (ca. 120 qm Gesamtwohnfläche sowie eine Deckenhöhe von 2,50 m) genehmigungsfrei möglich ist. Des Weiteren dürfen auch Mauern, Einfriedungen, Stellplätze für Kraftfahrzeuge, Fahrradabstellplätze sowie Schwimmbecken ohne weitere Genehmigung abgerissen werden.

Handelt es sich beim Abbruchhaus um ein denkmalgeschütztes Gebäude oder liegen gar geschützte Gebäude in der Nähe, sind in den meisten Fällen weitere Genehmigungen und Formalitäten vonnöten. In einem solchen Fall ist die zuständige Denkmalschutzbehörde in das Verfahren involviert. Unter Umständen wird der Abriss von solchen Immobilien untersagt.

Wird der Abriss eines Hauses ohne Genehmigung vorgenommen, erhalten die Eigentümer in der Regel eine Geldstrafe. Eventuell kann auch der Rückbau der Baumaßnahme angeordnet werden. Sowohl das Bußgeld als auch der Rückbau bedeuten für den Bauherren hohe Kosten, die sich vermeiden lassen.

Abrissmethoden

Beim Abriss eines Hauses gibt es nicht nur eine Abrissmethode. Üblicherweise wird die Immobilie mithilfe von klassischen groben Werkzeugen wie zum Beispiel der Abrissbirne abgerissen. Sehr oft kommt auch die Sprengung zum Einsatz.

Alle Möglichkeiten und Verfahren beim Abriss eines Hauses sind:

  • Demontieren
  • Kontrollierte Sprengungen
  • Abriss mit der Abrissbirne
  • Eindrücken
  • Einziehen
  • Einschlagen
  • Stemmen
  • Fräsen

Sämtliche Methoden können sowohl einzeln als auch in Kombination angewandt werden. Bei den meisten Abrissmethoden muss sichergestellt werden, dass die Umgebung durch den Lärm, Schmutz und eventuelle Schadstoffe nicht unmittelbar in Mitleidenschaft gezogen wird. Zu beachten sind hierzu die gesetzlichen Bestimmungen, die in den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer nachzulesen sind.

Zu den gesetzlichen Bestimmungen gehören:

  • Grenzwerte für Lärmentwicklung in bebauten Gebieten
  • Entsorgung von Altlasten (Asbest, andere Schadstoffe)
  • Beseitigung von Schmutz und Baurückständen
  • Kennzeichnung und Absicherung der Baustelle

Die folgenden Gesetze und Verordnungen treten beim Hausabriss in Kraft:

  • Gewerbeabfallverordnung
  • Gefahrenstoffverordnung
  • Altholzverordnung
  • Kreislaufwirtschaftsabfallgesetz
  • PCB-Verordnung
  • Baustellenrichtlinie

Wie hoch sind die Hausabriss-Kosten?

Hausbesitzer fragen sich mit Recht, wie hoch die Kosten für den Abriss sind. Die Abrisskosten für ein Einfamilienhaus mit durchschnittlicher Größe und einer Teilunterkellerung liegen bei 10.000 bis 25.000 Euro. Ein kleines Haus ohne Keller kann weniger kosten, während ein großes Haus auch deutlich teurer werden kann. Durchschnittlich liegen die Kosten für den Abriss bei 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Um die Kosten beim Hausabriss besser kalkulieren zu können, ist es ratsam, sich verschiedene Angebote einzuholen und diese zu vergleichen.

Welche Faktoren bestimmen Hausabriss Preise?

Die Kosten des Abrisses für ein Gebäude können nicht pauschal beziffert werden. Die nachfolgenden Faktoren können die Abrisskosten für ein Haus deutlich beeinflussen.

  • Größe des Hauses – Je größer ein Haus ist, umso länger dauern die Abrissarbeiten. Dabei sind die nötigen Maschinen länger im Einsatz und es muss mehr Bauschutt entsorgt werden.
  • Örtliche Gegebenheiten – Nicht nur das Grundstück, sondern auch die Lage des Grundstücks und dessen Umgebung beeinflussen die Abrissarbeiten. Grenzt das Haus eng an andere Häuser und ist nicht frei zugänglich, erhöht dies die Abrisskosten.
  • Sicherheit – Abrissarbeiten sind nicht ungefährlich. Aus diesem Grund sind Absperrungen und weitere Sicherheitsmaßnahmen nötig.
  • Baumaterial – Die Kosten für die Entsorgung variieren je nach Bausubstanz. Bei einer eventuellen Schadstoffbelastung gelten strengere Regeln, was die Kosten in die Höhe treibt. So muss zum Beispiel Asbest aufwändiger entsorgt werden als normaler Bauschutt. Des Weiteren sind die Anforderungen an den Arbeitsschutz deutlich höher, wenn mit gefährlichen Abfällen gerechnet werden muss.
  • Keller – Verfügt das Haus über einen Keller, dann muss dieser separat ausgebaggert werden. Die Baugrube muss aufgefüllt und verdichtet werden, damit für den Neubau ein solides Fundament möglich ist. Zum Auffüllen geeignet ist Recyclingmaterial wie zum Beispiel Schotter, der möglichst bei er Abfuhr des Bauschutts geliefert werden sollte.

Kann man die Kosten senken?

Mit Recht fragen sich Eigentümer ob sich die Kosten beim Haus abreißen senken lassen. Unter bestimmten Umständen und mit entsprechenden Maßnahmen können die Abrisskosten für ein Gebäude gesenkt werden. Anstatt eine Abrissfirma mit dem kompletten Abriss zu beauftragen, ist Eigenleistung gefragt, um so den Aufwand für das Unternehmen zu reduzieren. So kann zum Beispiel das Gebäude selbst entrümpelt und ausgeräumt werden. Grundsätzlich sorgt das Wegräumen von Hindernissen, um das Gebäude besser zugänglich zu machen, für weniger Aufwand, den die Abrissfirma erledigen muss. Ein gutes Beispiel dafür sind Baumfällungen auf dem Grundstück, damit die Maschinen des Abbruchunternehmens leichter an das Gebäude gelangen können. Dies spart Abrisskosten.

Durchführung des Hausabrisses

Ist der Hausabriss entschieden, da eine Sanierung nicht infrage kommt, müssen folgende Schritte erledigt werden:

  1. Von einem Statiker oder einem Baustoff-Experten muss die Substanz und die Statik vom Haus bestimmt werden.
  2. Beim Bauamt muss der Abriss vom Haus angezeigt werden. Dabei ist zu klären, ob eine Abrissgenehmigung oder sonstige Genehmigungen erforderlich sind.
  3. Angebote von verschiedenen Abrissunternehmen einholen und diese vergleichen.
  4. Gewähltes Abrissunternehmen beauftragen.
  5. Mit dem Anbieter frühzeitig klären, wann Strom, Gas und Wasser wegen der Abbrucharbeiten abgestellt werden müssen.
  6. Nachbarn frühzeitig über das Haus abreißen informieren, damit diese Maßnahmen gegen den Lärm und die Staubentwicklung planen können.
  7. Das Haus vor dem Abbruch entrümpeln. Dazu muss alles entsorgt werden, was nicht als Bauschutt zählt. Zu Bauschutt gehören Beton, Fliesen, Ton, Ziegel und Backsteine. Nicht als Bauschutt deklariert sind Möbel, lose Gegenstände und Teppiche.
  8. Vor den Abbrucharbeiten müssen Fenster und Türen entfernt werden, da Glassplitter zur Gefahr werden können.

Kann ich den Hausabriss selber übernehmen?

Wird ein zertifiziertes Abbruchunternehmen zum Hausabriss beauftragt, dann sind Eigentümer grundsätzlich immer auf der sicheren Seite. Dies gilt vor allen Dingen bei größeren Abbrucharbeiten sowie bei der Entsorgung von Bauschutt.

Kleinere Abbrüche können je nach Erfahrung auch in Eigenleistung erledigt werden. Bevor jedoch der Abbruch in Eigenregie in Angriff genommen wird, sollten ein paar wichtige Punkte geklärt werden.

  • Ist Unterstützung von Freunden und Verwandten nötig? Wann haben diese Zeit?
  • Kann wenn nötig Urlaub genommen werden?
  • Wird für die Zeit der Abrissarbeiten eine Unterkunft benötigt?
  • Welche Maschinen sind nötig? Wo können diese ausgeliehen werden?
  • Besteht eine schadstoffbelastete Bausubstanz. Sicherheitshalber sollte ein Experte die Bausubstanz auf Schadstoffe überprüfen.

Des Weiteren sollten Eigentümer, die den Abbruch in Eigenregie vornehmen sich über folgendes im Klaren sein:

  • Bei unsachgemäßer Ausführung des Abbruchs besteht ein hohes Verletzungsrisiko.
  • Bei einem Unfall oder Schaden trägt der Eigentümer die alleinige Verantwortung.
  • Der Abbruch in Eigenregie muss nicht zwingend weniger kosten, denn vielfach müssen Maschinen geliehen werden.

Abfallentsorgung und Recycling

Wird ein Haus abgerissen, dann muss sowohl die Abfallentsorgung als auch das Recycling geklärt sein. Im Idealfall wird bereits beim Abbruch eine Baustoffsortierung vorgenommen, um sich so später die Arbeit zu erleichtern.

Grundsätzlich gilt:

  • Der Abbruch erfolgt in umgekehrter Reihenfolge wie der Aufbau.
  • Beim Abbruch muss geprüft werden, welche Bauteile wiederverwendet werden können.
  • Wiederverwendbare Bauteile (Heizkörper, Rohre, Dachziegel, Treppen) werden ausgebaut und gelagert oder instandgesetzt.
  • Auch leicht belastete Stoffe gelten als Sondermüll.
  • Dämmstoffe, Füllschaum, Gipsbauplatten und behandeltes Holz werden aussortiert.

Die wiederverwendbaren Bauteile können nach einer eventuellen Instandsetzung beim Neubau wieder eingebaut werden. Dagegen werden wiederverwertbare Baustoffe dem Recycling zugeführt. Generell gilt die Wiederverwendung der Vermeidung von Müll, während bei der Wiederverwertung ein höherer Aufwand kalkuliert werden muss.

Bauabfälle werden in einem Container gelagert und können am Ende der Arbeiten entsorgt werden. Dabei sollte der Bauschutt möglichst sortenrein getrennt  und in unterschiedlichen Containern gelagert werden. Getrennt wird in folgenden Materialien:

  • Reiner Bauschutt (Ziegel und Putzreste)
  • Betonbruch und Estrich mit und ohne Eisen
  • Ytong und Porenbeton
  • Gips und Rigips
  • Ofen- und Schornsteinschutt
  • Dämmung und Mineralwolle

Sicherheitsaspekte beim Hausabriss

Wird ein Haus abgerissen, sind verschiedene Sicherheitsmaßnahmen zu treffen. Während des kompletten Abrissprozesses sind dies:

  • Überwachung der Abrissarbeiten
  • Kontrolle von Lärm und Staub
  • Vermeidung von Schäden an umliegenden Gebäuden
  • Zu den Sicherheitsmaßnahmen die Gebäudeabbruch nötig sind zählen:
  • Erstellung eines Abbruchplans
  • Risikobewertung
  • Sicherheit immer im Blick
  • Kontrolle des Zugangs zum Grundstück
  • Gebäude vorbereiten
  • Entsorgung der Abfälle

Die verschiedenen Sicherheitsaspekte sind wichtig, um beim Abbruch Schäden und Verletzungen zu vermeiden. Unsachgemäß durchgeführte Abrissarbeiten können sowohl für die Arbeiter als auch für die umliegende Nachbarschaft gefährlich werden.

Für die Umsetzung der Sicherheitsmaßnahmen ist immer der Bauherr bzw. das Abbruchunternehmen verantwortlich. Dies bedeutet, dass darauf geachtet werden muss, dass alle Arbeiter eine Schutzausrüstung tragen und die gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsanforderungen eingehalten werden.

Nach dem Abriss

Eigentümer des Grundstücks stellen sich als erstes die Frage, was sie nach dem Abbruch mit dem Grundstück anfangen. Daher ist es notwendig, dass vor dem Abriss überlegt wird, ob wirklich ein Neubau in Frage kommt oder ob Sanieren nicht ausreichend gewesen wäre.

Neu bauen oder sanieren?

Um die richtige Entscheidung zu treffen, dürfen nicht nur die Kosten für den Abriss berücksichtigt werden, sondern auch die Kosten sowie die Baunebenkosten, die für einen Neubau eines Gebäudes in Betracht kommen.

Laut Experten ist es immer günstiger, ein Haus abzureißen und einen Neubau zu planen, wenn die Kosten für die Sanierung mehr als 75 Prozent der Kosten für einen kompletten Neubau betragen. Im ersten Moment mag dies nicht von Vorteil sein. Jedoch sollte bedacht werden, dass der Neubau viel Spielraum für Gestaltungen lässt und zudem ein höherer energetischer Standard je nach Bebauungsplan und Grundstück erzielt werden kann. Eventuell ist der Bau von einem Plusenergiehaus möglich, was wiederum zu deutlich geringeren Heizkosten in der Zukunft führt. Ältere Immobilien können bestenfalls zum KfW-Effizienzhaus 40 Plus umgebaut und saniert werden.

Fazit zum Hausabriss

Die Kosten für einen Hausabriss liegen im Schnitt bei 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter der vorhandenen Wohnfläche. Bei einem alten Gebäude laufen die Eigentümer Gefahr, dass giftige Stoffe als Sondermüll entsorgt werden müssen. Sind in einem Haus viel Stahl verbaut und gibt es große Kellerräume, dann ist mit höheren Abrisskosten zu rechnen.

Wenn möglich, sollten bei einem Hausabriss einfache Arbeiten in Eigenleistung übernommen werden. Die verbleibenden Abrisskosten müssen in der Finanzplanung für den Neubau berücksichtigt werden, sodass eventuell ein höheres Darlehen mit zusätzlichen Zinsen aufgenommen werden muss.

Wenn Neues wachsen soll, muss Altes weichen – gut, wenn man dabei den richtigen Partner hat

Erbt man eine wertlose alte Immobilie oder hegt den Wunsch nach einem neuen altersgerechten Heim, so liegt bei vielen Besitzern der Gedanke nah, die Bestandsimmobilie zu verkaufen. Oftmals kann es jedoch sinnvoller sein, das ausgediente Objekt einfach gegen ein neues “auszutauschen”.
So belegen Studien von Forschungsinstituten wie die “Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen” folgendes Ergebnis: Bei jedem achten Haus ist der Abriss und Neubau günstiger als die Sanierung.

So reizvoll Altbauten auch sein können, sie werden modernen Bedürfnissen nach komfortablen Wohnen oft nicht mehr gerecht. Und das nicht nur wegen der für gewöhnlich kleinen Wohnfläche und veralteten Haustechnik.
Inzwischen ist das Niedrigenergiehaus Standard geworden. Der Trend geht sogar zum Plusenergiehaus. Und dieser lässt sich nur mit einem Neubau realisieren.

Insofern sollten Bauherren, die sich mit dem Gedanken tragen zu bauen, auch Grundstücke mit Altbestand in Betracht ziehen. Denn insbesondere in Ballungsgebiete ist attraktives Bauland Mangelware. Oft bieten gerade die Grundstücke mit alten Häusern enorme Vorzüge wie eine komplette Erschließung sowie gute Infrastruktur.

Aus einer Hand: von “A” wie Abriss bis “Z” wie Zuhause

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Mit seinem Full-Service “Schlüsselfertig Plus” sichert DAVINCI HAUS seinen Kunden lückenlosen Service aus einer Hand. Weitere Informationen finden Sie außerdem -hier-

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    Bauherren Familie Soemer