Im Rahmen der Planung für das neue Fertighaus müssen sich Bauherren schon frühzeitig entscheiden, ob sie mit Keller oder nur mit einer Bodenplatte bauen möchten. Sicherlich lassen sich im Laufe der folgenden Jahre eine Vielzahl von Veränderungen am Haus vornehmen. Beim Keller sieht das anders aus. Wenn einmal eine Entscheidung gegen die Unterkellerung getroffen wurde, lässt sich das im Nachhinein nicht mehr rückgängig machen. Der Keller kann sowohl als Nutzfläche als auch als zusätzlicher Wohnraum dienen und steigert dabei gleichzeitig den Wert der Immobilie. Unser Artikel soll möglichst alle Fragen zum Thema Keller beantworten und möchte den Baufamilien zusätzliche Tipps geben.

Kurz & Knapp: Das Wichtigste

Planung und Design eines Fertighauses mit Keller

Das Fertighaus mit Keller beeinflusst nicht nur die Planung, sondern auch die späteren Gestaltungsmöglichkeiten. Eventuell müssen besondere Genehmigungen eingeholt werden. Die folgenden Tipps sollen Baufamilien bei ihrer Entscheidung eine erste Hilfestellung geben.

Planung des Kellers: Was ist zu beachten?

Die zusätzlichen Kosten, die eine Unterkellerung verursacht, sind vermutlich erst einmal der Hauptgrund vom Keller Abstand zu nehmen. Diese Entscheidung sollte nicht vorschnell getroffen werden, da der Keller eine Reihe von zusätzlichen Möglichkeiten bietet. Bestehen Bedenken oder Unsicherheiten bietet sich das Gespräch mit dem Fertighausanbieter an. In der Regel kümmern sich die Fertigkeller-Anbieter um die rechtlichen Aspekte, die ein Kellerbau mit sich bringt.

In jedem Fall ist es wichtig, dass der Fertigkeller zum Gesamtkonzept des Fertighauses passt und sich entsprechend integriert. Baufamilien sollten sich gemeinsam mit einem Architekten nicht nur die Nutzungsmöglichkeiten eines Kellers überlegen, sondern auch an die Funktionalität denken.

Gestaltungsmöglichkeiten für den Keller

Für den Keller stehen den späteren Hausbesitzern eine Reihe von Gestaltungs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten zur Wahl. Zum einen können die Kellerräume als reiner Nutzkeller verwendet werden. Dazu zählen neben dem Lagerraum auch ein Lager für alle anderen möglichen Dinge oder eine Waschküche bzw. eine Garage.

Das Untergeschoss kann aber auch als Wohnbereich genutzt werden. Dabei spielt es erstmal keine Rolle, ob es sich um einen Hobbyraum, Partykeller, Arbeitszimmer, Fitnessraum oder eine Einliegerwohnung handelt. Grundsätzlich müssen die strengen Vorgaben der Landesbauordnung beachtet werden. Dies bedeutet, dass es entsprechende Licht- und Belüftungsmöglichkeiten geben muss.

Für welche Option sich die Bewohner letztendlich entscheiden, hängt immer von ihrem persönlichen Bedarf ab. In einem reinen Nutzkeller sind weder Heizung noch Tageslicht nötig. Allerdings sollten Baufamilien die Themen Dämmung und Heizung nicht komplett außen vor lassen, denn eine spätere Nachrüstung verursacht in der Regel sehr hohe Kosten. Wenn keine Heizung eingebaut werden soll, dann ist es wichtig, dass die Kellerdecke eine Dämmung bekommt. Verfügt der Keller über eine Heizung, dann wird von der geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben, dass der Fertigkeller einen bestimmten energetischen Standard erreichen muss. Dies gilt im Besonderen, wenn der Keller in den darüberliegenden offenen Wohnraum übergeht. In einem solchen Fall ist ein entsprechender Wärmeschutz Pflicht.

Erforderliche Genehmigungen und Vorschriften

Für das Fertighaus mit Keller muss eine Baugenehmigung sowohl für das Haus als auch für den Keller beantragt werden. Des Weiteren sollten Baufamilien sich schon frühzeitig Gedanken um die spätere Nutzung der Kellerräume machen, da für einen Wohnkeller strengere Vorgaben beachtet werden müssen als für einen reinen Nutzkeller. Für den Wohnkeller werden in der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) Vorschriften zu Deckenhöhe, Größe und Anzahl der Fenster sowie den Einbau von sanitären Anlagen gemacht. Gleichzeitig müssen im Gegensatz zum reinen Nutzkeller für den Wohnbereich im Untergeschoss die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden. Darin heißt es unter anderem, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) nur maximal 0,3 betragen darf. Damit dieser Wert erreicht werden kann, muss der Keller sowohl wärmegedämmt als auch beheizt werden. Des Weiteren müssen laut der Bauvorschriften sämtliche sanitäre Anlagen mit Zu- und Abwasser installiert werden. Sollen die Kellerräume später als Wohnraum vermietet werden, sind ein eigener Strom- und Wasserzähler sowie ein eigener Zugang zum Haus und entsprechende separate Fluchtwege nötig.

Bauprozess eines Fertighauses mit Keller

Rund um das Fertighaus mit Keller müssen einige wichtige Aspekte beachtet werden. Dies beginnt bereits bei der Auswahl des Anbieters bzw. der zuständigen Baufirma und endet im Grunde genommen erst mit der Bauabnahme.

Ablauf des Bauprozesses

Grundsätzlich wird der Kellerbau in den Bauprozess für das Fertighaus integriert.  Neben den verschiedenen Bauweisen kommen auch die unterschiedlichsten Materialien beim Bau zum Einsatz.

Baufamilien können sich neben dem Fertigkeller auch für den klassisch gemauerten Keller entscheiden. Der Fertigkeller wird im Werk des Anbieters vorgefertigt und auf der Baustelle nur noch montiert, sodass der Keller innerhalb weniger Tage errichtet ist und der eigentliche Hausbau beginnen kann. Des Weiteren werden bei der Produktion des Fertigkellers sämtliche Aussparungen für Fenster und Türen sowie Kabelkanäle für die elektrischen Anschlüsse im Werk vorbereitet. Der Fertigkeller wird aus WU-Beton hergestellt. Somit ist er nicht nur wasserundurchlässig, sondern kann auch den hohen Belastungen durch Druck (drückendes Grundwasser) standhalten.

Beim gemauerten Keller dagegen wird dieser Stein für Stein auf der Baustelle errichtet. Beim gemauerten Keller kann es leicht zu Maßungenauigkeiten kommen. Dies bedeutet, dass das Fertighaus nicht optimal auf den Keller passt und es in der Folge zu Baumängeln kommen kann. Beim Mauerwerkskeller muss auf eine 100 %ige Abdichtung geachtet werden, da es ansonsten zu Feuchteschäden und Schimmelbildung kommen kann.

Auswahl des Anbieters und der Baufirma

Einige Fertighaushersteller wie zum Beispiel das Unternehmen Fingerkeller bieten das komplette Projekt aus einer Hand. Baufamilien haben nur einen Ansprechpartner rund um den kompletten Hausbau. Des Weiteren sind die Teams des Fertighausanbieters aufeinander eingespielt. Es gibt aber auch Fertighaushersteller, die ein externes Unternehmen für den Kellerbau engagieren. Baufamilien profitieren bei diesen Varianten von Terminsicherheit rund um den kompletten Bauprozess.

Müssen Baufamilien sich selbst um eine Kellerbaufirma bemühen, dann ist es wichtig darauf zu achten, dass das Unternehmen über ausreichend Erfahrung rund um das Thema Fertigkeller verfügt.

Qualitätssicherung und Bauüberwachung

Entscheiden sich Bauherren für einen Fertigkeller, dann wird dieser ähnlich wie das Fertighaus am Computer geplant, sodass alle Teile perfekt zueinander passen. Schon während der Produktion kommt es zu regelmäßigen Qualitätskontrollen. Die Hersteller von Fertighäusern mit Keller können so die Qualität garantieren. Dank der permanenten Qualitätskontrollen kann sichergestellt werden, dass die Elemente für den Keller den rechtlichen Vorgaben entsprechen.

Grundsätzlich gilt, dass der Keller nach Fertigstellung von einem unabhängigen Baugutachter abgenommen werden soll, umso Baumängel und Schäden von Anfang an auszuschließen.

Vor- und Nachteile beim Fertighaus mit Keller

Rund um das Fertighaus mit Keller gibt es nicht nur eine Vielzahl von Vorteilen. Baufamilien sollten sich aus diesem Grund auch mit den Nachteilen beschäftigen, bevor sie eine endgültige Entscheidung für oder gegen die Unterkellerung treffen.

Vorteile eines Fertighauses mit Keller

Wesentliche Vorteile beim Haus mit Keller sind:

Nachteile und Herausforderungen

Der Keller sorgt auch für einige Herausforderungen beim Haus. Die Baufamilie sollte auch die weiteren Nachteile rund um die Unterkellerung kennen.

Kosten eines Fertighauses mit Keller

Die Kosten rund um das Fertighaus mit Keller können nicht pauschal beziffert werden, da diese von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Dazu zählen neben den Preisen des Fertighausanbieters  auch die Kosten für die Grundstücke, die Ausstattung und noch einiges mehr.

Preisübersicht: Fertighaus mit Keller

Je nach Haus- bzw. Kellergröße und Ausstattungswunsch variieren die Durchschnittspreise für das Fertighaus mit Keller. Neben der Bauweise entscheiden auch der Haustyp (Bungalow, Stadtvilla, Landhaus usw.) und die Qualitätsansprüche an die Innenausstattung den Preis. Grundsätzlich können wir sagen, dass ein schlüsselfertiges Fertighaus mit Keller teurer ist als ein Haus in einer bestimmten Ausbaustufe oder gar ein Bausatzhaus. Bei der Wahl der Ausbaustufen sollten Baufamilien nicht nur zeit, sondern auch Fachwissen mitbringen, da es ansonsten zu gravierenden Fehlern bzw. Mängeln an ihrem Eigenheim kommen kann.

Des Weiteren können Baufamilien zwischen einem Vollkeller und einer Teilunterkellerung wählen, was ebenfalls die Kosten deutlich beeinflusst.

Kostenfaktoren im Detail

Die Baukosten für den Keller variieren nach Größe des Hauses bzw. der Kellerfläche. Im Schnitt sollten Baufamilien mit 40.000 bis 80.000 Euro kalkulieren, das sind zwischen 5 und 15 % der Gesamtbaukosten für das Eigenheim. Für den Keller sollte mit 200 bis 500 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Nicht zu vergessen sind dabei die Kosten für den Erdaushub sowie den Abtransport des Erdreichs. Damit es nicht zu unschönen Überraschungen im Bauprozess kommt, sollte im Vorfeld ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Die Kosten hierfür liegen zwischen 1.000 und 1.500 Euro.

Sicherlich gibt es auch Preisunterschiede, welche standortbedingt sind oder durch den Anbieter entstehen. Zu den standortbedingten Mehrkosten zählen ein felsiger Untergrund, drückendes Grundwasser oder belastete Böden. Entsprechende Auskünfte kann der Architekt oder der Fertighausanbieter geben. Ebenfalls zu Unterschieden beim Preis kommt es durch die spätere Nutzung. Eine ungeheizte Nutzfläche ist deutlich günstiger als ein beheizter, gedämmter und voll ausgestatteter Wohnkeller. Ebenfalls bei der Kostenkalkulation beachtet werden müssen sowohl die regionalen als auch konjunkturellen Preisunterschiede. Des Weiteren ist eine Tiefgründung aufgrund des Erdaushubs inklusive der Entsorgung des Erdreichs immer teurer als eine Flachgründung, wie sie bei einer Fundamentplatte üblich ist.

Zusätzliche Kosten und mögliche Extras

Die Kosten für das Fertighaus mit Keller erhöhen sich durch Neben- und Zusatzkosten wie zum Beispiel eine spezielle Kellerabdichtung, Installation von speziellen Licht- und Belüftungssystemen sowie durch die Kosten für den Grundstückserwerb, die Erdarbeiten sowie die Anschlusskosten.

Finanzierung und Fördermöglichkeiten

Sowohl bei der Finanzierung als auch bei den Fördermöglichkeiten rund um die Fertighäuser müssen einige Aspekte beachtet werden.

Finanzierung Fertighaus mit Keller

Für ihr Traumhaus haben Baufamilien verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung. Auch wenn Eigenkapital vorhanden ist, rückt die Baufinanzierung beim Hausbau deutlich in den Fokus. Baufamilien müssen sich bewusst sein, dass ein Fertighaus mit Keller im Vergleich zum Haus mit Bodenplatte deutliche Mehrkosten verursacht. Diese wiederum amortisieren sich im Laufe der Jahre.

Vor dem Gespräch mit der Bank müssen Baufamilien eine möglichst exakte Kostenaufstellung vornehmen, denn nur so können Banken einen individuellen Finanzierungsplan erstellen. Des Weiteren müssen Baufamilien sich exakt überlegen, wie hoch ihr Eigenkapital ist, welche monatlichen Einnahmen und Ausgaben sie haben. Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann nach der passenden Baufinanzierung gesucht werden. Hilfreich ist hierbei die Zusammenarbeit mit einem neutralen Vermittler für Baufinanzierungen. Mithilfe eines Baufinanzierungsrechners können Baufamilien bereits im Vorfeld online und kostenfrei ihre Baufinanzierung durchrechnen. Dabei ist es ganz wichtig , dass die Baunebenkosten nicht vergessen werden und ein zusätzlicher Puffer eingeplant wird.

Staatliche Förderungen und Zuschüsse

Im Rahmen der Finanzierung ist es wichtig, dass Baufamilien die verschiedenen Fördermöglichkeiten rund um ihr Eigenheim nicht vergessen, denn diese wirken sich positiv auf die Baufinanzierung aus.

Es gibt eine Vielzahl von verschiedenen öffentlichen Förderungen. Dazu zählen zum einen die staatliche Bauförderung, das zinsgünstige Darlehen von den Bundesländern sowie die Fördermittel der KfW-Bank.

Um die Kosten rund um den Hausbau zu reduzieren, sind neben den Eigenleistungen auch Abstriche rund um das Bauvorhaben möglich. Bei Eigenleistungen sollte ausreichend Zeit und Fachwissen vorhanden sein. Auch Abstriche sollten wohl überlegt sein, denn das neue Eigenheim ist eine Investition in die Zukunft, bei der Baufamilien sich ihre lang gehegten Träume erfüllen.

Pflege und Wartung des Kellers

• Regelmäßige Wartung und Pflege – Auch in einem Fertighaus ist es wichtig, dass der Keller regelmäßig gepflegt und gewartet wird. Neben der Pflege der Kellerräume ist es wichtig, dass in regelmäßigen Abständen sowohl die Wände als auch die Kellerdecke auf Risse und sonstige Schäden überprüft werden. Schon kleinste Schäden sollten schnellstmöglich repariert werden, damit es erst gar nicht zu größeren Folgeschäden kommt. Je nach Nutzung der Kellerräume reicht es aus, den Keller zu fegen und gelegentlich die Böden feucht zu wischen.
• Probleme und Lösungen – Sollten Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmel bei der regelmäßigen Kontrolle der Kellerräume entdeckt werden, ist es wichtig schnellstmöglich einen Fachmann zurate zu ziehen. Der Experte kümmert sich um die fachgerechte Beseitigung der Schäden und somit auch um die Instandhaltung der Kellerräume.

Fazit

Vergleicht man das Fertighaus mit Keller mit einem Haus mit Bodenplatte, wird schnell deutlich, dass Fertighäuser mit Keller den zukünftigen Hausbesitzern nicht nur mehr Wohnfläche bieten, sondern oftmals auch die Lösung bei Platzproblemen sind. Viele Baufamilien entscheiden sich aufgrund der höheren Preise gegen einen Keller und für die Bodenplatte. Eine solche Entscheidung sollte jedoch nicht leichtfertig getroffen werden, denn es ist nicht möglich, dies später wieder zu ändern.

Baufamilien, die ein Fertighaus mit Keller bauen, denken bestimmt nicht an einen Verkauf des Hauses. Sollte dies jedoch irgendwann der Fall sein, dann erzielt das Fertighaus mit Keller einen höheren Verkaufspreis als ein Haus ohne Unterkellerung.

Grundsätzlich ist es wichtig, dass Baufamilien beim Fertighaus mit Keller nur mit erfahrenen Unternehmen zusammenarbeiten.  Einige Fertighausanbieter haben die Kellersparte in ihr Portfolio integriert. Für Baufamilien bedeutet dies, dass sie alle Leistungen aus einer Hand bekommen, von einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis profitieren  und in der Regel nur einen Ansprechpartner haben.

Ein Keller im Fertighaus bietet im Vergleich zu einem klassischen Massivhaus flexible Möglichkeiten, sei es als zusätzlicher Wohnraum, praktischer Stauraum oder als Teilkeller, wenn nicht die gesamte Grundfläche unterkellert werden soll.

FAQ zum Thema Fertighaus mit Keller