In Deutschland wird für jedes Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigt. Um eine solche zu bekommen, müssen Bauherren bei der zuständigen Behörde einen Bauantrag stellen. Das jeweilige Bundesland regelt anhand der Bauordnung und der Bauvorlagenverordnung sämtliche Einzelheiten, die den Bauantrag betreffen. Mit dem folgenden Artikel möchten wir alle offenen Fragen, die Baufamilien zu diesem Thema haben, beantworten.  

Kurz & Knapp: Das Wichtigste

Was ist ein Bauantrag und warum ist er wichtig?

• Definition und Zweck des Bauantrages: Vielfach wird der Bauantrag auch als Baugesuch bezeichnet. Der Bauantrag muss vom Bauherren bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Zum Stellen des Bauantrages ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser wie zum Beispiel ein Architekt nötig. Der Architekt trägt dabei die Verantwortung zu den benötigten Berechnungen sowie zu den Bauvorlageplänen. Neben dem Antragsformular für den Bauantrag müssen von der Baufamilie und dem Architekten auch alle dazugehörigen Unterlagen unterzeichnet werden. Der Bauantrag muss immer in dreifacher Ausfertigung der Behörde vorgelegt werden. Je eine Ausfertigung erhalten der Bauherr, das Bauamt sowie die Stadt oder Gemeinde. Baufamilien müssen bis zur Erteilung der Baugenehmigung mit einer Bearbeitungszeit von ca. 3 bis 4 Monaten rechnen, da von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde sämtliche Details des Bauantrags überprüft werden müssen.
• Rechtsgrundlage: Das Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit den jeweiligen Landesbauordnungen sowie den Bauvorlagenverordnungen der Länder ist die Rechtsgrundlage für einen Bauantrag. Generell muss der Bauantrag in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde eingereicht werden. Je eine Ausfertigung erhält die Baufamilie (rot), die Bauaufsichtsbehörde (grün) und die Gemeinde (gelb).
• Bedeutung für die Baugenehmigung: Für jede Baumaßnahme wie zum Beispiel Neubau, Umbau, Anbau sowie Nutzungsänderung wird eine Baugenehmigung benötigt. Um die benötigte Baugenehmigung zu bekommen, muss im Vorfeld bei der Bauaufsichtsbehörde ein Bauantrag gestellt werden. Sobald die Baugenehmigung erteilt wurde, ist klar, dass es für das geplante Bauvorhaben keine Bedenken in Richtung gesetzlicher Regelungen und Vorschriften gibt. Wer ohne Baugenehmigung eine Baumaßnahme startet, der handelt illegal und es drohen rechtliche Konsequenzen. Dazu zählen neben einem Bußgeld auch der sofortige Baustopp sowie im schlimmsten Fall der komplette Rückbau der Baumaßnahme.

Wann ist ein Bauantrag erforderlich?

Grundsätzlich wird eine Baugenehmigung für einen Neubau, einen Umbau oder einen Anbau, der die zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche um 30 bis 40 m² überschreitet, benötigt.

Ein Bauantrag ist für alle baulichen Anlagen, die neu gebaut, verändert, abgerissen oder deren Nutzung geändert wird, nötig. Als Anbauten gelten selbstständige, abtrennbare bauliche Anlagen  wie zum Beispiel eine Garage. Im Vergleich dazu ist ein Balkon oder ein Dachgeschossausbau  eine unselbstständige Erweiterung, durch die eine Veränderung der Bausubstanz erfolgen muss.

Ebenfalls erforderlich ist der Bauantrag, wenn es zu einer Nutzungsänderung im Gebäude kommt. Gemeint ist damit die gewerbliche Nutzung mit Publikums- und Lieferverkehr in einem Gebäude. So kann zum Beispiel eine Einzelhandelsfläche nicht einfach in einen Gastronomiebetrieb umgewandelt werden, denn auch hier ist ein Bauantrag mit Genehmigung erforderlich.

Ausnahmen und Befreiungen werden gemäß § 31 Abs. 2 BauGB nur erteilt, wenn die geplanten Abweichungen mit den Darstellungen im Bebauungsplan vereinbar sind und dadurch die öffentlichen Belange nicht beeinträchtigt werden.

Die Inhalte eines Bauantrags

• Pflichtangaben: Das Antragsformular muss komplett ausgefüllt sein und sowohl vom Architekten als auch vom Bauherr unterschrieben werden. Unter anderem muss eine Beschreibung des Bauvorhabens als zeichnerische Darstellung der Baumaßnahme im Maßstab 1 : 100 beigefügt werden. Im Rahmen einer gewerblichen Baumaßnahme muss eine Beschreibung des Betriebs hinzugefügt werden, da sich so das Vorhaben in allen Einzelheiten erklären lässt.
• Planungsunterlagen: Zu den Planungsunterlagen gehören ein katasteramtlicher Lageplan (Auszug aus  der Liegenschaftskarte) im Maßstab 1 : 1000 bzw. 1 : 500. Ebenfalls erforderlich sind ein Grundriss des Bauvorhabens sowie die Darstellung der Fassaden.
• Berechnungen: Dabei geht es um die Ermittlung der bebauten Fläche, des umbauten Raums, der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ), der Wohnfläche bzw. der Nutzfläche sowie Angaben zu den Rohbau- und Gesamtkosten.
• Nachweise: Dazu zählen der Standsicherheitsnachweis (Statik), der Wärmeschutznachweis sowie ein Schallschutznachweis. Ebenfalls benötigt wird eine zeichnerische Darstellung der Abwasserbeseitigung für Schmutz- und Niederschlagswasser inklusive der Berechnung. So kann nach den Richtlinien der DIN 1986-100 auf Grundlage der Ablaufstellen im Gebäude (Toiletten, Duschen, Waschbecken usw.) die anfallende Schmutzwassermengen-Berechnung vorgenommen werden. Des Weiteren muss ein Freiflächenplan (FFP) bzw. ein Freiflächengestaltungsplan beigefügt werden.

Die Vorbereitung des Bauantrags

• Auswahl eines Architekten: Die Antragsteller müssen einen Architekten mit der Erstellung des Bauantrages beauftragen. Dabei sollte unter anderem auf die Qualifikation des Architekten geachtet werden und dass er bereits Erfahrung mit ähnlichen Bauprojekten hat.
• Erstellung der Planungsunterlagen: Gemeinsam mit dem Architekten werden für die Antragstellung, die erforderlichen Unterlagen für die Bauanträge ausgefüllt sowie weitere Unterlagen zusammengestellt.
• Einholung von Genehmigungen: Eventuell müssen im Vorfeld verschiedene Genehmigungen eingeholt werden. Dazu zählen nicht nur die Rechte der Nachbarn, sondern auch das öffentliche Interesse sowie die diversen Vorgaben zu Umweltschutzauflagen.

Einreichung des Bauantrags

• Zuständige Behörde: Der Bauantrag wird mit allen erforderlichen Unterlagen zur Genehmigung beim zuständigen Bauamt oder bei der Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Bundeslandes eingereicht.
• Form der Einreichung: Der Bauantrag kann entweder in Papierform direkt bei der Behörde abgegeben werden. Der Einfachheit halber kann mittels Online-Prozess der Bauantrag ebenfalls eingereicht werden.
• Gebühren: Es gibt keine klaren Kostenfestsetzungen für Bauanträge, da die Gebühren sich nach der Größe des Bauvorhabens richten. Üblich sind Gebührensätze von 0,5 bis 1 % der gesamten Baukosten. Für ein kleineres Bauvorhaben werden in der Regel Mindestgebühren erhoben, die bei 100 bis 200 Euro liegen.

Das Baugenehmigungsverfahren

• Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörden: Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird das Bauamt bzw. die Bauaufsichtsbehörden, die Unterlagen auf Vollständigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit den Vorschriften überprüfen.
• Mögliche Rückfragen und Nachforderungen: Sollten im Rahmen der Antragstellung noch Formulare oder Unterlagen fehlen, kommt es zu Rückfragen beim Entwurfsverfasser.
• Dauer des Verfahrens: Durchschnittlich ist von einer Bearbeitungsdauer von 3 bis 4 Monaten auszugehen. Ausnahme ist hier Baden-Württemberg. In Baden-Württemberg darf die Bearbeitung des Antrags bis zur Genehmigung nur maximal 2 Monate in Anspruch nehmen.

Bescheid über die Baugenehmigung

• Inhalt des Bescheids: Wird die Baugenehmigung erteilt, hat diese eine Gültigkeit von 3 Jahren. Dies bedeutet, dass innerhalb dieser Frist mit den Baumaßnahmen begonnen werden muss. Die Baugenehmigung enthält eine Auflistung aller Details zur Errichtung, welche vom Antragsteller bzw. den beauftragten Unternehmen eingehalten werden muss.
• Rechtsmittel: Wird der Bauantrag abgelehnt, können innerhalb von 4 Wochen Rechtsmittel dagegen eingelegt werden. Der Widerspruch muss eine schlüssige Begründung für das Bauvorhaben enthalten und sollte zur Sicherheit durch ein Gutachten eines Bausachverständigen untermauert werden.
• Beginn der Bauarbeiten: Sobald die Baugenehmigung vorliegt, kann mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

• Unvollständige Unterlagen: Fehler bei der Genehmigung entstehen in der Regel durch fehlende Unterlagen. Baufamilien sollten daher im Vorfeld alle nötigen Bauvorlagen besorgen und diese gemeinsam mit dem Antrag bei der Gemeinde einreichen.
• Nichteinhalten der Bauordnung: Vielfach kommt es zu Abweichungen der verschiedenen Vorschriften, was wiederum eine Ablehnung des Bauantrages nach sich zieht.
• Verspätete Einreichung: Zu Verzögerungen des Baubeginns kommt es oft, weil der Bauantrag zu spät eingereicht wurde. Baufamilien haben nicht an die lange Bearbeitungszeit durch das Bauamt bzw. die Bauaufsichtsbehörden gedacht und gelangen dann unter Zeitdruck.

Tipps für einen reibungslosen Ablauf

• Frühzeitige Planung: Grundsätzlich ist es wichtig, ausreichend Zeit für die Vorbereitung rund um den Hausbau einzuplanen. Dies bedeutet, dass der Antrag frühzeitig bei den Bauaufsichtsbehörden eingereicht wird, da diese, wie bereits erwähnt, relativ lange Bearbeitungszeiten haben.
• Gute Kommunikation: Baufamilien sollten sich regelmäßig mit dem Architekten und dem Ansprechpartner bei der Behörde  abstimmen, damit Probleme bereits im Vorfeld geklärt werden können.
• Geduld: Geduld ist beim Baugenehmigungsverfahren das A und O. Es macht daher auch keinen Sinn, dem Ansprechpartner auf der Behörde Druck zu machen. Unter Umständen verlängert dies die Bearbeitungszeit.

Sonderfälle und Besonderheiten

• Denkmalschutz: In jedem Fall müssen die Anforderungen in. Bezug auf denkmalgeschützte Objekte eingehalten werden. Vielfach ist es nötig, mit den Denkmalschutzbehörden des Landes zusammenzuarbeiten.
• Nachbarschaftsrecht: Die Rechte der Nachbarn müssen eingehalten werden. Hilfreich ist eine schriftliche Genehmigung der Nachbarn, denn sie kann das Verfahren deutlich verkürzen.  
• Bauen im Außenbereich: Für das Bauen in einem Außenbereich gelten besondere Regelungen. Es können erhöhte Anforderungen des Landes gestellt werden, was weitere Genehmigungen erforderlich macht.

Fazit

Eine Baugenehmigung ist unverzichtbar für jedes Vorhaben in Deutschland. Der Bauantrag bildet den Kern des Genehmigungsverfahrens und sichert die Zulässigkeit gemäß Baurecht und Bebauungsplan. Eine präzise Baubeschreibung, vollständige Bauzeichnungen und korrekt ausgefüllte Bauantragsformulare sind dabei entscheidend.

Durch eine Bauvoranfrage kann die Baubehörde frühzeitig klären, ob ein Grundstück geeignet ist. Kleinere Projekte lassen sich teils durch eine Bauanzeige genehmigen. Änderungen oder fehlende Unterlagen können die Frist verlängern, daher ist eine Zusammenarbeit mit einer bauvorlageberechtigten Person essenziell. Der Bauwert muss korrekt angegeben werden, um Verzögerungen zu vermeiden.

Gut vorbereitete Bauherren sorgen für einen reibungslosen Ablauf und stellen sicher, dass ihr Bauprojekt effizient und rechtlich abgesichert umgesetzt wird.

FAQs zum Thema Bauantrag