Sobald geplant ist, ein Eigenheim zu bauen, ist es ratsam, dass zukünftige Bauherren sich von ihrem Grundstück im Rahmen einer Baugrunduntersuchung eine Bodenanalyse besorgen. Anhand der Ergebnisse wird sichergestellt, dass sämtliche Voraussetzungen für das geplante Bauvorhaben erfüllt werden können. Bauherren bekommen so auf der einen Seite mehr Planungssicherheit und auf der anderen Seite können sie sicher sein, dass es nicht zu Mehrkosten aufgrund einer Bauverzögerung oder sonstigen Problemen kommt. Mit dem folgenden Artikel möchten wir nicht nur Fragen rund um die Baugrunduntersuchung beantworten, sondern auch Tipps geben.

Kurz & Knapp: Das Wichtigste

Warum ist eine Baugrunduntersuchung wichtig?

• Grundlagen der Bodenmechanik: Für die Stabilität eines Gebäudes ist die Beschaffenheit des Baugrundes von großer Bedeutung und wichtige Grundlage für die Berechnungen der Planer. Dies erklärt auch, warum bei einem Baugrundgutachten die Beschaffenheit des Baugrundes in unterschiedliche Kriterien eingeteilt wird. Neben den bodenmechanischen Eigenschaften sind auch die Tragfähigkeit des Bodens, der Wassergehalt des Bodens, die Wasserdurchlässigkeit sowie die Frostbeständigkeit des Bodens für ein Haus von großer Bedeutung. Der Baugrund wird je nach Bauvorhaben in drei geotechnische Kategorien eingeteilt. Bei sehr niedrigen Ansprüchen an den Baugrund ist dies die Kategorie 1. Es können auf einem ebenen und tragfähigen Untergrund kleine und einfache Gebäude errichtet werden. Bauwerke ohne ungewöhnliches Risiko auf schwierigen Baugrund- und Belastungsverhältnissen fallen in die Kategorie 2. Hier dürfen Gebäude mit komplizierten Konstruktionen errichtet werden und es sind geotechnische Erfahrungen vonnöten. In die Kategorie 3 dagegen fallen alle Grundstücke, die nicht in 1 oder 2 passen. Es handelt sich dabei um große und komplexe Gebäude oder Gebäude, die in einem stark erdbebengefährdeten Gebiet errichtet werden sollen.
• Risiken bei fehlender Untersuchung: Wurde beim Bauen auf eine solche Untersuchung verzichtet, kann es im Laufe der Jahre zu Schäden am Eigenheim kommen, welche durch Setzungen oder Risse entstehen. Aufgrund der durchgeführten Baugrunduntersuchungen können Experten Empfehlungen für die Gründung aussprechen. Des Weiteren werden die Daten von den Tragwerksplanern genutzt, um Empfehlungen zu der Expositionsklasse des Betons sowie dessen Verarbeitung zu geben.
• Rechtliche Vorgaben: Bisher gibt es in Deutschland für private Bauherren keine allgemeine gesetzliche Pflicht einer Baugrunduntersuchung. Wir raten Bauherren jedoch, im eigenen Interesse ein Bodengutachten in Auftrag zu geben, da sie das komplette Risiko beim Bauen tragen. Sobald sich Baumaßnahmen auf Nachbargrundstücke auswirken, besteht allerdings eine Pflicht zur Baugrunduntersuchung, welche von einem Gutachter oder sonstigem Sachverständigen durchgeführt werden muss. Wer mehr über die Baugrunduntersuchung sowie die rechtlichen Vorgaben erfahren möchte, sollte sich anhand dieser Informationen umfassend informieren.

Vor- und Nachteile der Baugrunduntersuchung

Eine Baugrunduntersuchung ist ein wichtiger Schritt vor jedem Bauvorhaben, da sie nicht nur potenzielle Risiken aufdeckt, sondern auch eine solide Grundlage für die Planung bietet. Obwohl mit der Untersuchung zusätzliche Kosten und Zeitaufwand verbunden sind, überwiegen die Vorteile deutlich, da sie langfristig Sicherheit, Stabilität und Kosteneffizienz gewährleisten.

Vorteile der Baugrunduntersuchung:

Nachteile der Baugrunduntersuchung:

Was wird bei einer Baugrunduntersuchung gemacht?

Es gibt eine Reihe von verschiedenen Methoden rund um die Baugrunduntersuchungen. Im Folgenden möchten wir diese erläutern.

• Bohrungen: Dabei werden mit einem Bagger im Beisein eines Geologen Löcher bis zu 5 m Tiefe in das Baugrundstück gebohrt. Experten sprechen hierbei von Rammkernbohrungen. Anhand der Bohrlöcher auf dem Baugelände lassen sich die Schichten erkennen und bewerten. Des Weiteren werden Proben entnommen, die im Labor analysiert werden. Beim Schürfen im Rahmen der Baugrunduntersuchung können Altlasten entdeckt und die Bodenklasse bestimmt werden, wodurch auch das Verhalten des Grundwassers besser eingeschätzt werden kann.
• Sonde: Mit Sonden kann die Tragfähigkeit des Bodens ermittelt werden. Zum einen kommt die Rammkernsondierung (RKS) zum Einsatz. Dabei werden hohle und seitlich offene Stahlsonden in den Boden gerammt. In der gewünschten Tiefe werden Proben entnommen, umso mehr über die Schichtenfolge des Baugrunds zu erfahren. Bei der zweiten Methode der Rammsondierung wird unterschieden zwischen leichten (DPL), mittelschweren (DPM) und schweren Sonden (DPS). Dazu wird aus einer Fallhöhe von 50 cm ein zuvor definiertes Gewicht auf einen Stab fallen gelassen, der dadurch in den Baugrund eindringt. Sobald der Stab 20 cm tief eingedrungen ist, werden die dafür nötigen Schläge gezählt. Damit lässt sich die Lagerungsdichte der einzelnen Schichten ermitteln.
• Laboruntersuchungen: In einem speziellen Labor werden die Bodenproben analysiert. Dabei geht es in erster Linie um die Korngrößen, den Wassergehalt des Bodens sowie dessen Tragfähigkeit.
• Grundwassermessung: Um die Grundwasserverhältnisse auf dem Grundstück zu bestimmen, ist ein Versickerungsversuch nötig. Es wird dabei ermittelt, wie viel Wasser der Boden aufnehmen kann. Bauherren erfahren so, ob Regenwasser bzw. häusliches Schmutzwasser auf ihrem Grundstück versickern kann oder ob es abgeleitet werden muss. Beim Versickerungsversuch wird auch die Infiltrationsrate ermittelt, um festzustellen, ob Rigolen oder Versickerungsmulden nötig sind. Durch drückendes Wasser wird ein großer Druck auf die Abdichtungen des Hauses ausgeübt. Um dies zu verhindern, müssen spezielle Abdichtungsmaßnahmen zum Einsatz kommen. Eine Bodenuntersuchung in dieser Form wird auch als hydrologisches Gutachten bezeichnet, da sich dadurch die Grundwasserverhältnisse bewerten lassen, welche gerade bei Bauvorhaben in sandig-kiesigen Bereichen sehr problematisch sein können.

Welche Faktoren beeinflussen die Baugrunduntersuchung?

Eine Vielzahl von unterschiedlichen Faktoren haben Einfluss auf das Baugrundgutachten.

Art des Bauvorhabens

Auch wenn es auf den ersten Blick als unwichtig erachtet wird, macht es einen Unterschied, welche Art von Bauvorhaben (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbebauten usw.) auf einem Baugrund umgesetzt wird. Dies erklärt auch, warum der Baugrund in drei geotechnische Kategorien eingeteilt wird.

Größe des Bauvorhabens

Auch die Größe eines Bauvorhabens spielt beim Bodengutachten eine wichtige Rolle, da dies den Umfang der Untersuchungen bestimmt. So erfordern zum Beispiel große und komplexe Gebäude andere Untersuchungsmethoden, um mehr über die Bodenbeschaffenheit zu erfahren als ein einfaches und kleines Haus.

Beschaffenheit des Grundstücks

Liegt der Baugrund in einem Wasserschutzgebiet oder in einer erdbebengefährdeten Zone, sind die Untersuchungen für das Baugrundgutachten umfangreicher als bei einem Grundstück mit ebenem und tragfähigem Baugrund. Gleiches gilt auch für Grundstücke in Hanglage, da hier unter anderem auch die Erdrutschgefahr sowie die Möglichkeiten von Hangwasser untersucht werden müssen.

Gesetzliche Vorgaben

Laut Bauordnung bzw. Landesbauordnung gibt es für private Bauherren in Deutschland keine Pflicht für ein Bodengutachten. Anders sieht dies jedoch aus, wenn die Baumaßnahmen auf dem eigenen Baugrund sich auf das Nachbargrundstück oder die Umgebung auswirken. In diesem Fall wird das Baugrundgutachten zur Pflicht, da Baufamilien ansonsten keine Baugenehmigung erhalten.

Wann sollte eine Baugrunduntersuchung durchgeführt werden?

• Idealer Zeitpunkt: Wenn möglich, sollte die Baugrunduntersuchung bereits vor dem Erwerb des Grundstücks durchgeführt werden. In diesem Falle ist der Grundstückseigentümer für die Gutachten-Kosten verantwortlich. Ist der Baugrund bereits im Besitz der Baufamilie, dann sollte das Bodengutachten, auch wenn es in Deutschland nicht verpflichtend ist, im eigenen Interesse schon früh in der Planungsphase erstellt werden. Anhand der Ergebnisse können Planer bzw. Statiker das Fundament bzw. die Bodenplatte exakt berechnen.
• Ausnahmen: Nur wenn die Bodenverhältnisse vor dem Hausbau bekannt sind, kann auf das Baugrundgutachten verzichtet werden.

Wer führt eine Baugrunduntersuchung durch?

• Geotechnische Ingenieure: Die Untersuchung für das Bodengutachten wird von einem Sachverständigen für Geotechnik, einem Geologen oder einem Bauingenieur direkt vor Ort durchgeführt. Umgangssprachlich werden die Experten auch als Bodengutachter bezeichnet.  
• Auswahl des Ingenieurbüros: Da die Untersuchungen nur von Experten mit umfangreichem Fachwissen sowie mit entsprechender Ausrüstung durchgeführt werden können, um genaue Ergebnisse zu erhalten, ist es wichtig, dass ein erfahrenes Ingenieurbüro beauftragt wird. Das qualifizierte Ingenieurbüro sollte über eine Reihe von Zertifizierungen verfügen, die verdeutlichen, dass ausreichend Fachwissen sowie entsprechendes Personal vorhanden sind. Nur dann kann sichergestellt werden, dass das Bodengutachten inklusive der verschiedenen Berechnungen professionell erstellt wird.

Die Ergebnisse der Baugrunduntersuchung

• Erstellung eines Baugrundgutachtens: Das Bodengutachten gibt den Verantwortlichen Auskunft über die Bodenbeschaffenheit, sodass die Planungen für das Haus entsprechend angepasst werden können. Mit Hilfe der geoanalytischen Untersuchung des Grundstücks kann frühzeitig ermittelt werden, ob es eventuell zu Wechselwirkungen zwischen dem geplanten Eigenheim und dem Erdreich, dem Grundwasser und den bebauten Nachbargrundstücken kommt. Das Gutachten gibt Baufamilien mehr Planungssicherheit rund um ihr Vorhaben.
• Interpretation der Ergebnisse: Baufamilien erfahren mit dem Bodengutachten mehr über den Zustand ihres Grundstücks und die Bodenbeschaffenheit. Besteht der Baugrund zum Beispiel aus Torf oder Wiesenkalk, dann eignet er sich nicht zum Bebauen und muss komplett ausgetauscht werden. Böden aus Lehm, Braunkohle oder mit einem sehr hohen humosen Anteil können zu Setzungen führen und sind daher auch weniger gut zum Bauen geeignet. Sehr gut für den Hausbau geeignet sind Böden aus Sand oder dicht gelagertem Kies.
• Maßnahmen zur Verbesserung des Baugrunds:  Eventuell muss der Baugrund durch Verbesserungsmaßnahmen an das Bauvorhaben angepasst werden. Weitere Methoden zur Bodenverbesserung sind neben dem kompletten Bodenaustausch die Tiefenverdichtung bzw. sonstige Verfahren zur Verdichtung, das Rüttel-Stopfverfahren, das Bodenmischverfahren, das Hochdruckinjektionsverfahren sowie die punktuelle Verbesserung durch Stütz- und Entwässerungselemente.

Kosten einer Baugrunduntersuchung

Die Kosten für ein Bodengutachten können nicht pauschal beziffert werden, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Je nach eingesetzter Methode bei der Untersuchung fallen für ein Einfamilienhaus Kosten zwischen 600 und 2.000 Euro an. Die Preisunterschiede für das Gutachten entstehen durch die Art der Untersuchung, sowie durch die Art der Gründungen (Hausbau mit oder ohne Keller), die Größe des Bauvorhabens, durch das Baugrundstück selbst sowie die Bodenverhältnisse und in welcher Region in Deutschland das Baugrundstück liegt.

Ist durch das Absacken eines Gebäudes bereits ein Schaden eingetreten, ist mit Kosten ab 2.500 Euro und mehr zu rechnen. Der Grund für die Höhe der Kosten liegt in der zusätzlichen Analyse, die durchgeführt werden muss, um die Schadensursache zu ermitteln.

Grundsätzlich sollten Baufamilien die Kosten nicht scheuen, denn mit dem Bodengutachten können Verzögerungen sowie Mehrkosten beim Hausbau vermieden werden.

Grundsätzlich gilt, je komplexer ein Gebäude ist, desto aufwendiger ist die Erkundung der Böden, was wiederum an den geotechnischen Kategorien liegt. Durchschnittlich ist mit Kosten von 1 bis 2 Prozent der Gesamtbausumme zu rechnen. Bei einem kleineren Bauvorhaben wie zum Beispiel für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten in der Regel deutlich unter 1 % der Gesamtbaukosten. Generell lohnen sich die Mehrkosten im Rahmen der Planung, denn diese ist Voraussetzung für ein stabiles und standsicheres Traumhaus.

Fazit

Das Bodengutachten ist vor dem Hausbau eine der wichtigsten Investitionen, egal ob ein Fertighaus oder ein Massivhaus errichtet werden soll. Baufamilien erfahren mit dem Bodengutachten mehr über die geologische Beschaffenheit ihres Baugrundstücks und können so abschätzen, was eventuell auf sie zukommt. Grundsätzlich raten Experten zu einem Bodengutachten, denn so lassen sich Schäden am Traumhaus in der Zukunft vermeiden, welche durch Setzungen oder Absackungen entstehen können.

Häufige Fragen (FAQ)