Grundstückseigentümer, die einen Hausbau planen, müssen sich an verschiedene Vorgaben halten. Zwei der bedeutsamsten Vorschriften beziehen sich auf die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Was genau hinter diesen Begriffen steckt, wie man die Werte korrekt berechnet und wie sie den Neubau beeinflussen, erklären wir in diesem Artikel.

Kurz & Knapp: Das Wichtigste

Diese Inhalte werden im folgenden Ratgeber ausführlich besprochen:

Was bedeuten GRZ und GFZ? – Grundlagen einfach erklärt

Widmen wir uns zunächst den Begriffen und sehen uns Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl in der Definition an:

Was ist die GRZ (Grundflächenzahl)?

In Deutschland ist es nicht üblich, dass die gesamte Fläche eines Grundstücks nach Belieben des Eigentümers bebaut werden darf. Bis zu welcher anteiligen Fläche eine Bebauung zulässig ist, gibt die Grundflächenzahl (GRZ) an.

Liegt diese zum Beispiel bei einem Wert von 0,4, darf das entsprechende Grundstück zu einem maximalen Anteil von 40 % bebaut werden. Hintergrund für diese Regelung ist die Regulierung von Bodenversiegelung im Sinne des Umweltgedankens im Zusammenspiel mit der Strukturierung der Stadtplanung.

Was ist die GFZ (Geschossflächenzahl)?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert die Gesamtheit an umsetzbarer Wohnfläche auf dem Grundstück. Während sich die GRZ also auf die reine Grundfläche bezieht, besitzt die GFZ vor allem Relevanz im Hinblick auf die Bauhöhe und die Anzahl an Geschossen. Eine Geschossflächenzahl von 1,2 würde bei einem 500 Quadratmeter großen Grundstück eine zulässige Geschossfläche von bis zu 600 Quadratmetern ergeben.

GRZ und GFZ berechnen – Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung der zulässigen baulichen Nutzung

Man braucht nicht zwingend ein GRZ-GFZ-Rechner-Tool, um die zugehörigen Berechnungen anzustellen. Wir zeigen, wie’s geht:

Grundflächenzahl (GRZ) selbst berechnen

Die Grundflächenzahl selbst wird nicht berechnet, sondern dem Bebauungsplan entnommen. Für die Berechnung der zulässigen Grundfläche wird dann diese Formel angewandt:

Grundstücksfläche * GRZ = Maximalfläche der baulichen Nutzung

Für ein Rechenbeispiel gehen wir von einem 700 Quadratmeter großen Grundstück und einer Grundflächenzahl von 0,2 aus:

700 x 0,2 = 140

Auf unserem Beispielgrundstück dürften also höchstens 140 Quadratmeter Fläche bebaut werden.

An dieser Stelle ist die GRZ-Berechnung aber noch nicht zu Ende, denn nun kommt eine weitere Kennzahl ins Spiel, die GRZ II. Während die soeben errechnete GRZ I für Hauptgebäude, Zugänge, Terrassen, Balkone und außenliegende Kellertreppen gilt, gibt die GRZ II zusätzliche bauliche Flächennutzung für Nebengebäude frei.

Gebäude, die in diese Kategorie fallen, sind zum Beispiel freistehende Garagen, Carports und Stellplätze, Zufahrten, Solaranlagen, Teiche und Pools sowie Scheunen und Gartenhäuser. Solche zur Immobilie gehörenden Anlagen dürfen zusätzlich zum Haus gebaut werden und dabei höchstens weitere 50 % der GRZ I belegen.

Die Formel für die GRZ II lautet also:

GRZ I : 2 = GRZ II

In unserem Beispiel liegt die GRZ II demnach bei 70 Quadratmeter (140 : 2 = 70).

Die gesamte bebaubare Fläche (GRZ I + GRZ II) auf einem Baugrundstück ist nach oben hin gedeckelt und darf einen GRZ-Wert von 0,8 (absolute Kappungsgrenze) nicht überschreiten. Bei dem beispielhaft angenommenen 700 Quadratmeter großen Grundstück aus unserer Rechnung wäre die absolute Kappungsgrenze bei 560 Quadratmetern erreicht.

Geschossflächenzahl (GFZ) berechnen

Genau wie die Grundflächenzahl, ist auch die Geschossflächenzahl im Bebauungsplan festgeschrieben. Um daraus das maximale Maß der nutzbaren Geschossfläche zu errechnen, ziehen wir diese Formel heran:

Grundstücksfläche * GFZ = maximale Geschossfläche

Wir bleiben bei unserem Beispiel eines 700 Quadratmeter großen Grundstücks und nehmen eine GFZ (Geschossflächenzahl) von 0,6 an:

700 * 0,6 = 420

Zulässig ist also eine Geschossfläche in Höhe von 420 Quadratmetern. Wie genau sich diese ausschöpfen lässt, hängt wiederum von der laut Bebauungsplan vorgeschriebenen Höchstmenge an Geschossen im jeweiligen Baugebiet ab. Wenn wir davon ausgehen, dass die Gemeinde höchstens zwei Geschosse erlaubt, könnte auf dem Grundstück aus unserem Beispiel ein Gebäude mit zwei Vollgeschossen entstehen, das insgesamt 280 Quadratmeter Wohnfläche bietet.

Die Wohnflächenberechnung stellen wir dabei folgendermaßen an:

140 Quadratmeter bebaubare Grundfläche * 2 Vollgeschosse = 280 Quadratmeter Wohnfläche

Übrigens: Ob Keller und ausgebaute Dachgeschosse mit zur Geschossfläche zählen, unterscheidet sich teils von Gemeinde zu Gemeinde. Welche Regelungen hier im Einzelfall gelten, legt ebenfalls der Bebauungsplan fest.

Was zählt zur GRZ und GFZ – und was nicht?

Nachfolgend haben wir die Arten von Bebauung, die für die Errechnung der bebaubaren Grundstücksfläche und Wohnfläche relevant sind, sowie die Flächen, die hierbei keine Rolle spielen, übersichtlich zusammengefasst:

GRZ-relevante Flächen

• Hauptgebäude bzw. Haus
• Außenliegende Kellertreppen
• Zugänge
• Terrassen, Veranden und große Balkone
• Garage, Carport und Stellplätze (GRZ II)
• Befestigte Flächen, z.B. Zufahrtswege zur Immobilie (GRZ II, je nach Bauordnung)
• Solaranlagen (GRZ II)
• Scheunen und Gartenhäuser (GRZ II)
• Pools (GRZ II)

GFZ-relevante Flächen

• Vollgeschosse inklusive Außenmauerwerk
• Treppenhäuser, Flure und Nutzräume (je nach Bundesland)
• Ausgebaute Dachgeschosse (je nach Bauordnung)

Übrigens: Da die Außenwände zur Geschossfläche zählen, muss der Platz, den diese einnehmen, von der Geschossfläche abgezogen werden, um die reine Wohnfläche zu berechnen.

Was zählt nicht?

• Grünflächen und unversiegelte Gartenanlagen
• Kleine Balkone (je nach Ausführung)
• Technikräume (unter bestimmten Bedingungen)
• Nicht als Wohnraum oder Nutzfläche taugliche, unausgebaute Dachgeschosse

GRZ und GFZ im Bebauungsplan verstehen

Diese Informationen sollten Bauherren zum Verständnis von Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl im Bebauungsplan kennen:

Wo finde ich die Angaben?

Der Bebauungsplan (B-Plan) der Stadt beziehungsweise Gemeinde, in der das Baugrundstück liegt, beinhaltet städtebauliche Vorgaben, die sich auf das Maß der baulichen Nutzung von Flächen im Stadtgebiet beziehen. Dabei konkretisiert der Plan die gesetzlichen Vorschriften aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die deutschlandweit gilt.

Die Baunutzungsverordnung selbst definiert mitunter verschiedene Baugebiete und Arten, Grundstücke zu nutzen, und grenzt unterschiedliche Bauweisen voneinander ab. Sie beinhaltet zudem eine Reihe begrenzender Werte und Zahlen für die städtische Bebauung, unter anderem eben auch zu GRZ und GFZ.

Bauherren, die weiterführende Fragen zum B-Plan der Stadt haben, zu der ihr Grundstück gehört oder in dem sie einen Grundstückskauf planen, können sich an das zuständige Bauamt wenden. Individuelle Beratungen dazu, wie Planung und Umsetzung eines Hausprojekts unter Berücksichtigung der nutzbaren Grundfläche und Geschossfläche aussehen könnten, gehören hingegen zum Service-Angebot vieler Architekten. Der Architekt kann den Bauherren einen ersten Eindruck davon vermitteln, wie sich die Fläche des Grundstücks, auf dem ihr Traumhaus entstehen soll, im Einklang mit Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl optimal baulich nutzen lässt.

Weitere relevante Festsetzungen

Neben der Grundstücksgröße, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl verrät der Bebauungsplan diese Details zum Grundstück:

• Erlaubte Bauweise (offen / geschlossen)
• Verlauf von Baulinien und Baugrenzen
• Anzahl der zulässigen Vollgeschosse
• Maximale Firsthöhe
• Erlaubte Dachformen

Einfluss von GRZ und GFZ auf die Bauplanung

Die gesamte Planung des Eigenheims basiert auf den Vorgaben, die sich aus dem Bebauungsplan ergeben. Schließlich nützt der beste Bauplan nichts, wenn er sich auf dem Baugrundstück nicht legal umsetzen lässt. Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl gehören hierbei zu den wichtigsten Kennzahlen und sind wie folgt bei der Planung für das Haus zu berücksichtigen:

Grundstück optimal ausnutzen

Im Anschluss an die Berechnung der maximal bebaubaren Grundfläche des Grundstücks und der höchstzulässigen Geschossfläche beziehungsweise Wohnfläche gilt es, die ermittelten Werte praktisch anzuwenden. Sprich: Bauherren und Architekten erarbeiten verschiedene Optionen, das Gebäude unter Einhaltung der Kennzahlen zu erbauen. Ziel ist es bei dieser Planung zumeist, ein Maximum an Wohnfläche zu generieren.

Während bei einer niedrigen GFZ und einer ungefähr dazu passenden Grundfläche oft exakt übereinander angeordnete Vollgeschosse gebaut werden, wird bei hoher GFZ und vergleichsweise niedriger zulässiger Grundflächenbebauung gegebenenfalls mit einer Baukörperstaffelung gearbeitet. Dann bedeckt das Erdgeschoss als Vollgeschoss die bebaubare Grundfläche, die darüberliegenden Teil- oder Vollgeschosse werden jedoch versetzt angeordnet. Auf diese Weise kann unter Umständen trotz niedriger Grundflächenzahl ein Haus mit jeder Menge Wohnfläche realisiert werden.

Auf wirtschaftlicher Ebene beeinflussen Grundstücksgröße sowie Grund- und Geschossflächenzahl die Eigentümer des Grundstücks selbstverständlich dann, wenn sie das Land veräußern wollen. Interessenten, die darauf bauen möchten, kaufen schließlich nicht, ohne die gängigen Berechnungen anhand dieser Kennzahlen vorzunehmen. Nur so finden sie heraus, ob sie ihren Traum vom Haus vor Ort entsprechend ihren Vorstellungen verwirklichen können. Dasselbe gilt für Investoren, die Großprojekte umsetzen möchten. In der Folge beeinflussen GRZ und GFZ den Grundstückswert sehr direkt.

Bebauungsdichte und Baumassenzahl: Weitere wichtige Kennzahlen verstehen

Neben GRZ und GFZ ist in vielen Bebauungsplänen auch die Baumassenzahl (BMZ) festgelegt. Sie beschreibt das Verhältnis der gesamten Baumasse eines Gebäudes zur Grundstücksfläche – ein zusätzlicher Wert zur Regulierung der Bebauungsdichte in bestimmten Wohngebieten. Die BMZ berücksichtigt dabei nicht nur die Stockwerke, sondern auch die Außenmaße des Hauses inklusive Dach und ggf. integrierten Nebenanlagen.

Mit der Baumassenzahl lässt sich schnell ermitteln, wie viel Baumasse in einem bestimmten Gebiet zulässig ist. Ein häufiger Wert in innerstädtischen Wohngebieten liegt etwa bei 1,0 – das bedeutet, dass das Volumen des Gebäudes der Grundstücksfläche entspricht. Maßgeblich sind hier die Außenmaße in Länge, Breite und Höhe – je nach Anzahl der Stockwerke wirkt sich das direkt auf die zulässige Größe des Baus aus. Auch Nebenanlagen wie Garagen, Technikräume oder Treppenhäuser fließen – je nach Auslegung – in die Baumasse ein. Die BaunVO regelt im Detail, in welchen Gebieten die BMZ anzuwenden ist.

Grenzen und Alternativen

Wie bei so vielem gibt es auch bei der Umsetzung der gesetzlichen Regelungen zu Grund- und Geschossflächenzahl Ausnahmefälle. Liegen beispielsweise schwerwiegende städtebauliche Gründe vor, können nach § 31 BauGB Überschreitungen der Maximalwerte genehmigt werden. Ein gesonderter Fall ist zudem die Errichtung von Gebäuden auf zusammengelegten Grundstücken. Auch dann gelten gegebenenfalls abweichende Vorgaben. Daneben sind kommunale Ausnahmen denkbar.

Zu den Faktoren, die abweichend der Normregelung Einfluss auf die maximale Grundfläche, die bebaut werden darf, nehmen können, zählen allem voran Erschließungsgrenzen. Weist die Infrastruktur nicht die nötige Kapazität für eine hohe Grundflächenzahl auf, kann das erlaubte Bebauungsausmaß trotz höherer Kennzahlen und großer Grundstücksgröße gedeckelt werden. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn umgebende Verkehrsnetze der hohen Grundflächenzahl widersprechen.

Fazit

Da Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) gemeinsam mit der Grundstücksgröße bestimmen, wie ein Grundstück bebaut werden darf, spielen diese Werte für Bauherren eine große Rolle bei der Planung ihrer zukünftigen Immobilie. Es ist in jedem Fall sinnvoll, schon vor dem Grundstückskauf eine Grundflächen-, Geschossflächen- und Wohnflächenberechnung durchzuführen, um sicherzustellen, dass auf dem Baugrund ausreichend Wohnraum geschaffen werden kann.

Dabei lohnt sich auch ein genauer Blick in die Baunutzungsverordnung, die neben GRZ und GFZ viele weitere Regelungen enthält – besonders, wenn Fragen zur zulässigen Größe des Bauvorhabens oder zu Ausnahmen bestehen.

FAQ – Häufige Fragen zur GRZ und GFZ